Анализ вторичного рынка жилой недвижимости во Владивостоке (декабрь 2015 г). Состояние, тенденции

ООО «Бюро независимой оценки и консалтинга «АРКОНА»
Российская Федерация, Владивосток, ул. Каштановая, 13, оф. 3, тел.: (423) 266-69-24,
+7(914) 671-73-26. Е-mail: bureau0101@mail.ru

Скачать полную версию отчета в формате MS Word (*.docx).

Необходимые пояснения.

Настоящий анализ проведен по данным, размещенных на интернет ресурсе Farpost.ru, без учета повторных объявлений и объявлений о продаже квартир в строящихся и новых домах (со сроком после сдачи до 3 лет).
Анализ проведен с разбивкой по местоположению дома (по условным названиям районов Владивостока), в котором располагается предлагающаяся к продаже квартира, и по типу квартир – от квартир гостиничного типа до 5-ти комнатных квартир.
Район «Некрасовская» объединен с районом «Толстого».
Район «Борисенко» объединен с районом «Фадеева».
Район «Вторая речка» объединен с районом «Заря».
Район «Пригород» включает в себя все пригородные районы: Чайка, Горностай, Бухта Лазурная (Шамора), Седанка, Океанская, Спутник, Сад-город, Весенняя, Трудовое, Угольная.

Общий объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в декабре, в физическом выражении составил 260 559 кв.м., что на 9,1% меньше, чем в сентябре 2015 г., на общую сумму 24 724,752 млн. руб., (-10,3% к сентябрю 2015 г.). Наибольшее количество кв. метров вторичного жилья было выставлено на продажу в районах (см. таблицу 1):

  • «Вторая речка» – 28 569 кв.м. (на сумму 2 734,064 млн. руб. – 10,96 % от общего объема);
  • «64 и 71 м/р-ны» – 25 162 кв.м. (на сумму 2 167,611 млн. руб. – 9,66 % от общего объема);
  • «Чуркин» – 24 771 кв.м. (на сумму 2 211,568 млн. руб. – 9,51 % от общего объема);
  • «Столетие» – 20 959 кв.м. (на сумму 2 023,144 млн. руб. – 8,04 % от общего объема)

Таблица 1. Общий объем предложения на вторичном рынке жилья во Владивостоке в декабре 2015 года

Таблица 1. Общий объем предложения на вторичном рынке жилья во Владивостоке в декабре 2015 года


Экономическая обстановка за прошедший квартал в стране, соответственно и во Владивостоке, не только не стабилизировалась, но и ухудшилась. Курс доллара США подрос, покупательская способность рубля еще более снизилась, цены на товары первой необходимости подросли, соответственно снизился и спрос на жилье.
Количество квартир на вторичном рынке Владивостока, выставленных на продажу в декабре 2015 г., относительно сентября 2015 г. уменьшилось и составило, без учета повторяющихся оферт, 5 590, что на 9,8% меньше чем в сентябре (- 694 квартиры).

В декабре 2014 года, в связи с обвальным падением рубля и отсутствием каких-либо внятных прогнозов относительно ситуации на валютном рынке даже на самый ближайший период, потенциальные продавцы квартир, в ожидании стабилизации положения на валютном рынке и нежелании «продешевить», не выставляли на продажу свои квартиры и снимали с продажи уже выставленные. Покупатели, которых и так-то было не много, напротив, не спешили приобретать предлагающееся к продаже, как по причине существенно ограниченного выбора, так и из желания «не переплатить» в период имеющейся неразберихи на валютном рынке.
С начала 2015 года с каждым кварталом на вторичном рынке жилой недвижимости г. Владивостока наблюдалось увеличение объема предложений по продаже квартир.
Однако, в декабре 2015 года на продажу в городе Владивосток уже было выставлено квартир менее, чем в сентябре:

  • Гостинок – 919 квартир, против 976 в сентябре (-5,8%);
  • 1-но комнатных – 1 252 квартиры, против 1 454-х в сентябре (-13,9%);
  • 2-х комнатных – 1 844 квартиры, против 2 027-и в сентябре (-9,0%);
  • 3-х комнатных – 1 310 квартир, против 1 462-х в сентябре (-10,4%);
  • 4-х комнатных – 245 квартир, против 252-х в сентябре (-2,8%);
  • 5-ти комнатных – 20 квартир, против 23-х сентябре (-13,0%),

что составило в целом по городу 5 590 квартир.

Таблица 2. Количество предложений на вторичном рынке Владивостока в декабре 2015 и изменения (абсолютные), относительно сентября 2015 г.

Таблица 2. Количество предложений на вторичном рынке Владивостока в декабре 2015 и изменения (абсолютные), относительно сентября 2015 г.

Количество квартир, выставленных на продажу в сентябре и декабре  2015 г.

Количество квартир, выставленных на продажу в сентябре и декабре 2015 г.

Как видно на Рис.1., в структуре предложения лидируют районы «Вторая речка» и «Чуркин» – 633 и 579 квартир, соответственно.
В зависимости от типа квартир наибольшая доля была характерна для 2-х комнатных квартир – 1 844 квартиры, далее за ними следуют 3-х и 1 комнатные квартиры – 1 310 и 1 252 квартиры, соответственно.
По районам, наиболее часто встречающиеся предложения по типам квартир, распределены следующим образом:

  • Гостинки: «Баляева» – 156 квартир (17,0% от всех гостинок по городу) и «Чуркин» – 131 квартиры (14,3% от всех гостинок по городу);
  • 1-но комнатные: «Чуркин» – 133 квартиры (10,6% от всех 1-но комнатных квартир по городу), «Вторая речка» и «64 и 71 м/р-ны» – по 128 квартире в каждом районе (по 10,2% от всех 1-но комнатных квартир по городу);
  • 2-х комнатные: «Вторая речка» – 262 квартиры (14,2% от всех 2-х комнатных квартир по городу), «Столетие» –177 квартир (9,6% от всех 2-х комнатных квартир по городу), «Чуркин» – 169 квартир и «64 и 71 м/р-ны» – 160 квартир (по 9,2% и 8,7% от всех 2-х комнатных квартир по городу, соответственно);
  • 3-х комнатные: «64 и 71 м/р-ны» – 148 квартир (11,3% от всех 3-х комнатных квартир по городу), «Вторая речка» – 128 квартир (9,8% от всех 3-х комнатных квартир по городу) и «Чуркин» – 126 квартир (9,6% от всех 3-х комнатных квартир по городу);
  • 4-х комнатные: «64 и 71 м/р-ны» – 31 квартира (12,7% от всех 4-х комнатных квартир по городу) «Первая речка» – 27 квартир (11,0% от всех 4-х комнатных квартир по городу) и «Вторая речка» – 22 квартиры (9,0% от всех 4-х комнатных квартир по городу);
  • 5-ти комнатные: «Центр» и «Борисенко» – по 4 квартиры (по 20% от всех 5-ти комнатных квартир по городу), «Первая речка» и «Пригород» – по 3 квартиры (по 15% от всех 5-ти комнатных квартир по городу) и «Вторая речка» и «Эгершельд» – по 2 квартиры (по 10% от всех 5-ти комнатных квартир по городу.
Структура предложения по районам

Структура предложения по районам

Структура предложения по районам

Структура предложения по районам

Структура предложения по районам

Структура предложения по районам

Структура-предложения-по-районам-4

Структура-предложения-по-районам-4

Структура-предложения-по-районам-5

Структура-предложения-по-районам-5

В декабре 2015 года самыми дорогими районами являются «Центр» – 123 622 руб. за 1 кв. м. (средняя стоимость по району в диапазоне от гостинок до 5-ти комнатных квартир) и «Первая речка» – 120 065 руб. за 1 кв. м. (средняя стоимость по району от гостинок до 5-ти комнатных квартир).
Наибольший показатель роста стоимости в декабре отмечен в категории гостинок – 22,2% (Луговая) и 5-ти комнатных квартир – 21,8% («Пригород») по сравнению с сентябрем месяцем. Однако следует понимать, что в категории 5-ти комнатных квартир число выставляемых квартир, как правило, невелико. А разница цен предложений в этой категориии довольно значительна. И если в анализируемом периоде была выставлена на продажу квартира по довольно высокой цене за 1 кв. м., а в предыдущем периоде данная квартира не фигурировала, то и изменение статистических результатов в ту или иную сторону, также будет довольно значительно. Порой такое изменение достигает 100% (к примеру: в период А выставлена одна квартира, а в период Б не выставлено ни одной).
В некоторых районах Владивостока, по разным категориям квартир выставленных на продажу в декабре месяце, наблюдается повышение роста стоимости (см. таблицу 3).
Максимальная стоимость 1 кв. м вторичного жилья во Владивостоке на декабрь месяц составляет 245 033 руб. за кв.м. (данный объект недвижимости расположен в районе «Центр» и является четырехкомнатной квартирой, общей площадью 151 кв. м. отделанная по индивидуальному дизайн-проекту, с использованием высококачественных материалов европейских производителей , квартира предлагается к продаже со всей бытовой техникой и мебелью, производства зарубежных изготовителей). Подобные квартиры относятся к жилью повышенной комфортности.
Тем не менее, в целом, основная тенденция в декабре по сравнению с сентябрем месяцем, характеризуется понижением цен предложений. На текущий момент можно видеть как цены предложений на одну и ту же квартиру, но объявленные с периодом 5-10 дней, отличаются в сторону понижения. Связано это с отставанием спроса от предложения, обусловленного текущей экономической ситуацией в стране и неблагоприятных прогнозах, и, как следствие, число потенциальных покупателей по понятным причинам существенно снижается.

Таблица 3.  Стоимость 1 кв.м. жилья на вторичном рынке (средняя) в декабре 2015 г. и тенденции изменения стоимости за сентябрь-декабрь 2015 г.

Таблица 3. Стоимость 1 кв.м. жилья на вторичном рынке (средняя) в декабре 2015 г. и тенденции изменения стоимости за сентябрь-декабрь 2015 г.

В среднем по городу, в декабре 2015 г., по сравнению с сентябрем месяцем 2015 г., в рублевом выражении, подешевели:

  • гостинки на 1,7%;
  • 1-но комнатные на 2,0%;
  • 2-х комнатные на 1,2%;
  • 3-х комнатные на 0,3%;
  • 4-х комнатные на 0,7%

5-ти комнатные квартиры, в среднем по городу, в декабре, по сравнению с сентябрем месяцем 2015 года, подорожали на 7,0% (Рис. 20).

Рис.20. Изменения цены 1 кв.м. за сентябрь-декабрь 2015 года, по городу в целом.

Рис.20. Изменения цены 1 кв.м. за сентябрь-декабрь 2015 года, по городу в целом.

Средняя стоимость квартир в целом по Владивостоку (на вторичном рынке, в диапазоне от «гостинки» до 5-ти комнатной), снизилась в декабре (87 779 руб. за 1 кв.м.), по сравнению с сентябрем месяцем (88 308 руб. за 1 кв. м.) на 0,6 %.

Минимальная стоимость 1 кв. м вторичного жилья была зафиксирована в районе «Пригород» (в Сад-городе) и составила 25 352 рублей (3-х комнатная квартира, общей площадью 71 кв.м., в двухэтажном деревянном доме, введенном в эксплуатацию 1940 году, без ремонта, с печным отоплением, без водоотведения, вода, туалет на улице). Данные цены относятся к стандартному типовому классу жилья (как правило, это дома, относящиеся к «старому фонду» или дома барачного типа), состояние удовлетворительное или неудовлетворительное (требуется проведение косметического или капитального ремонта) жилое.

Изменения цены 1-го кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрь-декабрь 2015 г.

Изменения-цены-1-го-кв.-м.-на-вторичном-рынке-жилья-в-г.-Владивостокза-сентябрь-декабрь-2015-г.

«Центр», «Первая речка», «Эгершельд», «Борисенко»


Изменения цены 1-го кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрьго кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрьго кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрь-декабрь 2015 г.

«Пригород», «Луговая», «Баляева», «Чуркин»


Изменения цены 1-го кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрьго кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрьго кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрь-декабрь 2015 г.

«Тихая», «Трудовая», «Снеговая», «64 и 71 м/р64 и 71 м/р-ны»


Изменения цены 1-го кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрьго кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрьго кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрь-декабрь 2015 г.

«Некрасовская», «Столетие», «БАМ», «Третья рабочая»


Изменения цены 1-го кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрьго кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрьго кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за сентябрь-декабрь 2015 г.

«Вторая речка», «Снеговая падь»

АНАЛИЗ ПОДГОТОВЛЕН:
ООО «Бюро независимой оценки и консалтинга «Аркона»
E-mail: bureau0101@mail.ru
Тел.: +7 (423) 266-69-24, +7 (914) 671-73-26

Заказать оценку