Анализ вторичного рынка жилой недвижимости во владивостоке (сентябрь 2015 г). состояние, тенденции

 

ООО «Бюро независимой оценки и консалтинга «АРКОНА»
Российская Федерация, Владивосток, ул. Каштановая, 13, оф. 3, тел.: (423) 266-69-24,
+7(914) 671-73-26. Е-mail: bureau0101@mail.ru

Необходимые пояснения

Настоящий анализ проведен по данным, размещенных на интернет ресурсе Farpost.ru, без учета повторных объявлений и объявлений о продаже квартир в строящихся и новых домах (со сроком после сдачи до 3 лет).

Анализ проведен с разбивкой по местоположению дома (по условным названиям районов Владивостока), в котором располагается предлагающаяся к продаже квартира, и по типу квартир – от квартир гостиничного типа до 5-ти комнатных квартир.

Район «Некрасовская» объединен с районом «Толстого».
Район «Борисенко» объединен с районом «Фалеева».
Район «Вторая речка» объединен с районом «Заря».
Район «Пригород» включает в себя все пригородные районы: Чайка, Горностай, Бухта Лазурная (Шамора), Седанка, Океанская, Спутник, Сад-город, Весенняя, Трудовое, Угольная.

Общий объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости в сентябре, в физическом выражении составил 286 696 кв.м., на общую сумму 27 565,244 млн. руб. Наибольшее количество кв. метров вторичного жилья было выставлено на продажу в районах (см. таблицу 1):

  • «Вторая речка» – +++++ кв.м. (на сумму ++++++ млн. руб. – +++ % от общего объема);
  • «64 и 71 м/р-ны» – +++++ кв.м. (на сумму ++++++ млн. руб. – ++ % от общего объема);
  • «Чуркин» – +++++ кв.м. (на сумму ++++++ млн. руб. – +++ % от общего объема);
  • «Столетие» – +++++ кв.м. (на сумму ++++++ млн. руб. – +++ % от общего объема).

Общий объем предложени на вторичном рынке жилья Владивостока в сентябре 2015 года

Таблица 1. Общий объем предложения на вторичном рынке жилья во Владивостоке в сентябре 2015 года

В сентябре 2015 года количество предложений о продаже квартир на вторичном рынке Владивостока, после значительного спада, который случился в декабре 2014 года, превысило даже обычный среднемесячный уровень предложения (без учета традиционного сезонного небольшого спада в период летних месяцев).

Количество квартир, выставленных на продажу в сентябре 2015 г., увеличилось существенно и составило, без учета повторяющихся оферт, +++++, что:

  • на +++% больше, чем в декабре 2014 года (+++++ квартир);
  • на +++% больше, чем в марте 2015 года (+++++ квартир);
  • на +++% больше, чем в июне 2015 года (+++++ квартиры).

В декабре 2014 года, в связи с обвальным падением рубля и отсутствием каких-либо внятных прогнозов относительно ситуации на валютном рынке даже на самый ближайший период, потенциальные продавцы квартир, в ожидании стабилизации положения на валютном рынке и нежелании «продешевить», не выставляли на продажу свои квартиры и снимали с продажи уже выставленные. Покупатели, которых и так-то было не много, напротив, не спешили приобретать предлагающееся к продаже, как по причине существенно ограниченного выбора, так и из желания «не переплатить» в период имеющейся неразберихи на валютном рынке.

С начала 2015 года с каждым кварталом на вторичном рынке жилой недвижимости г. Владивостока наблюдалось увеличение объема предложений по продаже квартир.

В сентябре же 2015 года на продажу в городе Владивосток было выставлено:

  • Гостинок – +++ квартир;
  • 1-но комнатных – ++++++ квартиры;
  • 2-х комнатных – +++++ квартир;
  • 3-х комнатных – +++++ квартиры;
  • 4-х комнатных – +++ квартиры;
  • 5-ти комнатных – ++ квартиры,
  • что составило +++++ квартиры.

Количество предложений на вторичном рынке Владивостока в сентябре 2015 и изменения относительно июня 2015 года.png

Таблица 2. Количество предложений на вторичном рынке Владивостока в сентябре 2015 и изменения, относительно июня 2015 г.

Количество квартир выставленных на продажу во Владивостоке в июне и сентябре 2015 г

Рис.1. Количество квартир, выставленных на продажу в июне и сентябре 2015 г.

Как видно на Рис.1., в структуре предложения лидируют районы «Вторая речка» и «Чуркин» – +++ и +++ квартир, соответственно.

В зависимости от типа квартир наибольшая доля была характерна для 2-х комнатных квартир – +++++ квартир, далее за ними следуют 3-х и 1 комнатные квартиры – +++++ и +++++ квартиры, соответственно.

По районам, наиболее часто встречающиеся предложения по типам квартир, распределены следующим образом:

  • Гостинки: «Чуркин» – +++ квартир (+++% от всех гостинок по городу) и «Баляева» – +++ квартиры (+++% от всех гостинок по городу);
  • 1-но комнатные: «Чуркин» – +++ квартиры (+++% от всех 1-но комнатных квартир по городу), «Вторая речка» – +++ квартира (+++% от всех 1-но комнатных квартир по городу) и «64 и 71 м/р-ны» – +++ квартиры (+++% от всех 1-но комнатных квартир по городу);
  • 2-х комнатные: «Вторая речка» – +++ квартир (+++% от всех 2-х комнатных квартир по городу), «Столетие» – +++ квартир (+++% от всех 2-х комнатных квартир по городу), «64 и 71 м/р-ны» – +++ квартир (+++% от всех 2-х комнатных квартир по городу) и «Чуркин» – +++ квартиры (+++% от всех 2-х комнатных квартир по городу);
  • 3-х комнатные: «Вторая речка» – +++ квартир (+++% от всех 3-х комнатных квартир по городу), «64 и 71 м/р-ны» – +++ квартиры (+++% от всех 3-х комнатных квартир по городу) и «Чуркин» – +++ квартиры (+++% от всех 3-х комнатных квартир по городу);
  • 4-х комнатные: «64 и 71 м/р-ны» – ++ квартир (+++% от всех 4-х комнатных квартир по городу) «Вторая речка» – ++ квартир (+++% от всех 4-х комнатных квартир по городу) и «Столетие» – ++ квартиры (+++% от всех 4-х комнатных квартир по городу);
  • 5-ти комнатные: «Центр» – ++ квартир (+++% от всех 5-ти комнатных квартир по городу), «Эгершельд» и «Пригород» – по ++ квартиры (по +++% от всех 5-ти комнатных квартир по городу) и «Вторая речка» и «Первая речка» – по ++ квартиры (по ++% от всех 5-ти комнатных квартир по городу.

Структура предложения по районам

Жилая-недвижимость-выставленная-на-продажу-в-районе-Центр,-Первая-речка,-Эгершельд,-Борисенко-июнь-сентябрь-2015
Жилая-недвижимость-выставленная-на-продажу-в-районе-Тихая-Трудовая-Снеговая-64-и-71-микроайоны--июнь-сентябрь-2015
Жилая-недвижимость-выставленная-на-продажу-в-районе-Пригород-Луговая-Баляево-Чуркин--июнь-сентябрь-2015
Жилая-недвижимость-выставленная-на-продажу-в-районе-Некрасовская-100-лет-Владивостоку-3-я-Рабочая-Бам-июнь-сентябрь-2015
Жилая-недвижимость-выставленная-на-продажу-в-районе-Вторая-речка-Снеговая-падь-июнь-сентябрь-2015

В сентябре 2015 года самыми дорогими районами являются «Центр» – ++++++ руб. за 1 кв. м. (средняя стоимость по району в диапазоне от гостинок до 5-ти комнатных квартир) и «Первая речка» –++++++ руб. за 1 кв. м. (средняя стоимость по району от гостинок до 5-ти комнатных квартир).

Наибольший показатель роста стоимости в сентябре отмечен в категории 5-ти комнатных квартир – +++% («Пригород») и 4-х комнатных квартир – +++% (Луговая) по сравнению с июнем месяцем. Однако следует понимать, что в данных категориях число выставляемых квартир, как правило, невелико. А разница цен предложений в этих категориях довольно значительна. И если в анализируемом периоде была выставлена на продажу квартира по довольно высокой цене за 1 кв. м., а в предыдущем периоде данная квартира не фигурировала, то и изменение статистических результатов в ту или иную сторону, также будет довольно значительно. Порой такое изменение достигает 100% (к примеру: в период А выставлена одна квартира, а в период Б не выставлено ни одной).

В некоторых районах Владивостока, по разным категориям квартир выставленных на продажу в сентябре месяце, наблюдается повышение роста стоимости (см. таблицу 3).

Максимальная стоимость 1 кв. м вторичного жилья во Владивостоке на сентябрь месяц составляет ++++++ руб. за кв.м. (данный объект недвижимости расположен в районе «Центр» и является четырехкомнатной квартирой, общей площадью +++ кв. м. отделанная по индивидуальному дизайн-проекту, с использованием высококачественных материалов европейских производителей1, квартира предлагается к продаже со всей бытовой техникой и мебелью). Подобные квартиры относятся к жилью повышенной комфортности.

Тем не менее, в целом, основная тенденция в сентябре по сравнению с июнем месяцем, характеризуется понижением цен предложений. На текущий момент заметно чаще, чем до сентября 2014 года, можно видеть как цены предложений на одну и ту же квартиру, но объявленные с периодом 5-10 дней, отличаются в сторону понижения. Связано это с отставанием спроса от предложения, обусловленного, во-первых, сезонностью – как известно, в летний период спрос даже при стабильной экономической ситуации в стране, обычно снижается и, во-вторых, в связи с текущей экономической ситуацией в стране и неблагоприятных прогнозах, число потенциальных покупателей по понятным причинам существенно снизилось.

Средняя-стоимость-жилья-на-вторичном-рынке-в-сентябре-2015-г-и-тенденции-изменения-стоимости-за-июнь-сентябрь-2015-г

В среднем по городу, в сентябре 2015 г., по сравнению с июнем месяцем 2015 г., подешевели:

  • гостинки на +++%;
  • 1-но комнатные на +++;
  • 2-х комнатные на +++%;
  • 3-х комнатные на +++%.
  • 4-х и 5-ти комнатные квартиры, в среднем по городу, в сентябре, по сравнению с июнем месяцем 2015 года, подорожали на +++% и +++% соответственно (Рис. 20).

Изменения-цены-1-кв-м-за-июнь-сентябрь-2015-года-по-Владивостоку

Рис.20. Изменения цены 1 кв.м. за июнь-сентябрь 2015 года, по городу в целом.

Средняя стоимость квартир в целом по Владивостоку (на вторичном рынке, в диапазоне от «гостинки» до 5-ти комнатной), снизилась в сентябре (++++++ руб. за 1 кв.м.), по сравнению с июнем месяцем (+++++ руб. за 1 кв. м.) на +++ %.

Минимальная стоимость 1 кв. м вторичного жилья была зафиксирована в районе «Пригород» (в Сад-городе) и составила +++++ рублей (квартира гостиничного типа, общей площадью ++ кв.м., со всеми инженерными коммуникациями, с балконом, в кирпичном домена старого фонда). Данные цены относятся к стандартному типовому классу жилья (как правило, это дома, относящиеся к «старому фонду» или дома барачного типа), состояние удовлетворительное или неудовлетворительное (требуется проведение косметического или капитального ремонта) жилое.

Изменения цены 1-го кв. м. на вторичном рынке жилья в г. Владивосток за июнь-сентябрь 2015 г.

Центр-Первая-речка-Эгершельд-Борисенко-Изменения-цены-1-го-кв-м-на-вторичном-рынке-жилья-в-г-Владивосток-за-июнь-сентябрь-2015-г
Луговая-Пригород-Баляева-Чуркин-Изменения-цены-1-го-кв-м-на-вторичном-рынке-жилья-в-г-Владивосток-за-июнь-сентябрь-2015-г
Тихая-Трудовая-Снеговая-64-и-71-мкр-Изменения-цены-1-го-кв-м-на-вторичном-рынке-жилья-в-г-Владивосток-за-июнь-сентябрь-2015-г
Некрасовская-Столетия-Бам-Третья-рабочая-Изменения-цены-1-го-кв-м-на-вторичном-рынке-жилья-в-г-Владивосток-за-июнь-сентябрь-2015-г
Вторая-речка-Снеговая-падь-Изменения-цены-1-го-кв-м-на-вторичном-рынке-жилья-в-г-Владивосток-за-июнь-сентябрь-2015-г

АНАЛИЗ ПОДГОТОВЛЕН:
ООО «Бюро независимой оценки и консалтинга «Аркона»
E-mail: bureau0101@mail.ru
Тел.: +7 (423) 266-69-24, +7 (914) 671-73-26

Заказать оценку