Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Правомочность – рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим, противопожарным нормативам и т.п.

Физическая осуществимость – рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования.

Финансовая оправданность – рассмотрение того, разрешенное законом и физически осуществимое использование будет приносить доход владельцу.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) – рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования проводится двумя подходами:

1)     Земельный участок рассматривается как незастроенный;

2)     Земельный участок рассматривается как застроенный.

 

Исходя из целей оценки и предполагаемого использования результатов оценки – для судебного оспаривания (пересмотра) результатов определения величины кадастровой стоимости – в настоящем отчете определяется рыночная стоимость земельного участка с учетом категории земли и вида разрешенного использования, установленного Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 г. № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» (5-я группа видов разрешенного использования: «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания»), для которого была определена кадастровая стоимость без учета особенностей улучшений, расположенных на этом земельном участке, а именно – для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная (лит.А). Данный вариант использования соответствует сегменту рынка земельных участков предназначенных под застройку объектами коммерческой недвижимости. Любой другой вариант использования будет не правомочным.

 

Таким образом, на основании вышеизложенного, в рамках данного отчета наиболее эффективным вариантом использования Объекта оценки будет его текущее использование – для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная (лит.А).

 

 

Заказать оценку