Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

В настоящей главе проводится анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В соответствии с ФСО-1: «Оценщик собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

  • информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
  • информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов».

10.1 Анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

10.1.1 Анализ социально-экономической ситуации в Приморском крае за 2009 г.[1]

Прирост валового регионального продукта Приморского края за 2009 год, по оценке, составил 1,5 % (при 5,0 % за 2008 год).

Потребительский рынок товаров и услуг

Оборот розничной торговли по всем каналам реализации за 2009 год составил 163 586,9 млн. рублей (к 2008 году 97,1 %). Из него оборот розничной торговли торгующих организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих торговлю вне рынка, составил 142 846,9 млн. рублей (95,9 % соответственно). Оборот розничной торговли по сравнению с 2008 годом снизился на 2,9 %, объем платных услуг, оказанных населению, увеличился на 7,5 %. В 2009 году рост реальных располагаемых денежных доходов населения составил 105,9 %, реальная заработная плата увеличилась на 3,3 %.

Рынок труда

В 2009 году среднегодовая численность экономически активного населения – 1 097,4 тысяч человек, на 1,8 % ниже соответствующего периода 2008 года. Среднегодовая численность занятых в экономике края (90,2 % от экономически активного населения края) – 990,4 тыс. человек.

По состоянию на 1 января 2010 года численность безработных, зарегистрированных в службе занятости, составила 37,6 тыс. человек. Уровень официально регистрируемой безработицы в целом за год по краю составил 3,4 %.

Уровень жизни населения

Среднедушевые номинальные денежные доходы населения края в 2009 году составили
15 127 рублей в месяц, по сравнению с 2008 годом выросли на 18,1 %, при этом реально располагаемые денежные доходы увеличились на 5,9 %.

В сфере оплаты труда сохранялась динамика роста номинальной и реальной заработной платы по сравнению с прошлым годом. Опережающий рост заработной платы по сравнению с ростом потребительских цен обеспечил увеличение реальной заработной платы на 3,3 %. Средний уровень оплаты труда в 2009 году составил 2,8 величины прожиточного минимума трудоспособного населения в Приморском крае.

Инвестиционная деятельность

В 2009 году на развитие экономики и социальной сферы за счет всех источников финансирования, по оценке территориального органа федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю, использовано 137 930,6 млн. рублей инвестиций в основной капитал, в 1,6 раза больше уровня предыдущего года.

Источниками финансирования инвестиций в основной капитал крупных и средних предприятий края являются собственные средства – около 13 % от общего объема, привлеченные средства – около 87 %, из них: бюджетные средства – более 25 % от общего объема инвестиций в основной капитал (в том числе из федерального бюджета – более 21 %), средства вышестоящих организаций – около 48 %. По сравнению с 2008 годом объемы привлеченных средств увеличились, по оценке, более чем в 3 раза.

Инфляция

В декабре 2009 года на потребительском рынке края инфляция составила 9,5 % к декабрю 2008 года (в декабре 2008 года – 13,5 %).

 

10.1.2 Социально-экономическая ситуация в г. Владивосток[2]

Город Владивосток – самый крупный город в Приморском крае. Это промышленный, транспортный, научный и культурный центр, самый крупный порт на Тихоокеанском побережье России. Образован в 1860 г. Город разделен на пять административно-территориальных районов: Первомайский, Ленинский, Фрунзенский, Первореченский и Советский.

В промышленности, транспорте и связи занято почти 47 % населения города.

В Статистическом регистре хозяйствующих субъектов на 1 января 2010 года учтено
39.4 тыс. предприятий и организаций всех форм собственности, что составило 64% общего количества организаций по краю. При регистрации 42% предприятий указали основным видом деятельности торговлю, ремонт автотранспортных средств, бытовых изделий и предметов личного пользования.

Городские организации в своем большинстве являются коммерческими, около 83% общего количества организаций составляют общества с ограниченной ответственностью. На долю некоммерческих организаций приходится лишь 11%.

Наиболее распространенная форма собственности – частная. Ее имеет 91% хозяйствующих субъектов, 1.5% — государственную и 1% — муниципальную.

Наибольшее число организаций зарегистрировано в Ленинском районе — 30.4% от общего числа, меньше всего – в Первомайском (11.4%).

Кроме того, в составе Статистического регистра учтено 18.2 тыс. человек, на которых поступили сведения из регистрирующих органов о прохождении государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей.

Потенциал города в крае за отчетный период (занимаемая доля по Приморскому краю на 31.12.2009, http://old.vlc.ru/economy/index.htm):

—     30,5 % населения края;

—     54,9 % объем работ по виду деятельности «Строительство»;

—     52,8 % оборота розничной торговли;

—     51,3 % оборота общественного питания;

—     52 % объема платных услуг;

—     40,8% объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по чистым видам деятельности крупными и средними организациями;

—     38,4% инвестиций в основной капитал.

Уровень жизни населения

Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата в 2009 году составила
22 690 руб. (110,5% к 2008 году, в 3,5 раза превышает величину прожиточного минимума для трудоспособного населения, рассчитываемого по Приморскому краю). Реальная заработная плата (скорректированная на уровень инфляции) уменьшилась (на 1,5%), но остается самой высокой среди муниципальных образований края.

Занятость и безработица

Ситуацию на рынке труда можно оценить как стабилизирующуюся: численность занятых в экономике в 2009 году по оценке составила 359,5 тыс. человек или 59,4% общей численности населения города. Данный показатель остался практически на уровне 2008 года (99,8%).

Строительство

Строительными организациями всех форм собственности выполнено работ по виду деятельности «Строительство» на 26.8 млрд. рублей, в 1.7 раза больше, чем в 2008 году.

По оперативным данным, за счет всех источников финансирования в городе были построены и сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 181.6 тыс. м2, на 5% меньше, чем в 2008 году.

За счет средств индивидуальных застройщиков введено 363 дома, общей площадью
92,6 тыс. м2 (51% введенного жилья по городу), на 18.4% больше, чем за 2008 год.

 

10.2 Анализ рынка объекта оценки

Анализ рыночной информации проводится для выявления и изучения количественных и качественных характеристик объектов, конкурирующих на рынке (сегменте рынка), к которому относится Объект оценки, выявления факторов, влияющих на ценообразование объектов, аналогичных оцениваемому и степень влияния этих факторов, для последующего их использования в процессе оценки.

Сбор и анализ данной информации проводится по следующим направлениям:

—     сбор и анализ информации с рынка масштаба, на котором можно позиционировать оцениваемый объект;

—     анализ информации о сегменте рынка, к которому относится объект оценки.

 

В масштабе рынков недвижимости Объект оценки может быть позиционирован как:

—      на местном рынке;

—      на рынке региона;

—      на рынке страны;

—      на мировом рынке.

Оценщик обосновывает позиционирование объекта оценки в масштабе рынков недвижимости, на основе анализа:

—      характеристик объекта оценки;

—      круга типичных покупателей.

 

Объект оценки представляет собой земельный участок площадью 2 273 кв. м кадастровый номер XX:XX:XXXXXX:XXX, с разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная.

Типичными покупателями подобных объектов выступают, в первую очередь, инвесторы, приобретающие земельные участки для строительства коммерческих объектов недвижимости.

Анализ рынка земельных участков с масштабами, сопоставимыми с масштабом оцениваемого участка, проводится для целей выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость различных типов недвижимости на рынке этого масштаба.

 

Нормативная база по земельным отношениям

Земельный кодекс РФ определяет следующие категории земель:

–     земли сельскохозяйственного назначения;

–     земли населенных пунктов;

–     земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

–     земли особо охраняемых территорий и объектов;

–     земли лесного фонда;

–     земли водного фонда;

–     земли запаса.

Вопросы, по отнесению земель к различным категориям и перевода их в другие категории, решаются конкретными органами власти, определенными в Земельном кодексе РФ (ст.8).

 

 

102.1 Рынок земельных участков г. Владивосток в 2009 году

 

Земельные участки, или их части (доли), предоставленные юридическим и физическим лицам на различных видах права (собственность, владение, пользование), являются объектами налогообложения.

В соответствии с Налоговым Кодексом РФ (ст. 389), кадастровая стоимость земельных участков, является базой для расчета земельного и ряда других налогов. Данный факт явился целеопределяющим при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Приморского края

Плательщиками налога являются юридические и физические лица. Это собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов и лиц, владеющих земельными участками на праве бессрочного пользования).

Большинство земельных участков Владивостокского городского округа находятся в муниципальной собственности. Определенные ставки аренды на эти участки способствуют созданию условий отношений между участниками земельного рынка. Значительная часть земельных участков в черте города относится к землям Российской Федерации, ставки аренды на которые в настоящее время документально не установлены. Незначительный удельный вес занимает частная собственность.

В городе Владивосток, как впрочем, и других городах Приморского края, на период строительства зданий и сооружений, относящихся как к объектам жилой, так и коммерческой недвижимости, администрация города зачастую выделяет земельные участки на праве аренды сроком на 3 года (максимум 5 лет), с целевым назначением под строительство того или иного объекта. За это время арендатор должен построить и получить весь пакет необходимых документов для дальнейшей эксплуатации здания (сооружения). В случае, неготовности здания к сдаче в эксплуатацию к концу срока аренды, договор на право аренды земельного участка, с тем же целевым назначением, чаще всего, продлевается. После завершения строительных работ данные земельные участки, могут быть оформленными либо на праве собственности, либо на праве долгосрочной аренды.

В соответствии с законодательством РФ, земельные участки под коммерческой недвижимостью, на дату проведения оценки, в правовом обороте самостоятельно (без улучшений на них) не участвуют. На стоимость же земельных участков с улучшениями, существенно влияют такие факторы, как доходность и функциональное назначение находящихся на них улучшений. Доходность же, в свою очередь, напрямую зависит от качества использования (управления) этих улучшений. Таким образом, подобрать аналоги на рынке для определенного земельного участка под объектом коммерческой недвижимости не представляется возможным.

Рынок земельных участков в населенных пунктах можно разделить на три сегмента:

1)      земельные участки под застройку коммерческими объектами недвижимости;

2)      земельные участки под некоммерческими объектами;

3)      земли под индивидуальную жилую застройку (кроме жилых многоэтажных зданий), а также участки под садово-ягодные товарищества.

Оцениваемый объект относятся к первому из указанных выше сегментов, а именно к земельному участку под застройку коммерческими объектами недвижимости.

 

При анализе рынка города Владивостока была собрана и проанализирована информация, размещенная в средствах массовой информации Приморского края: рекламно-информационный еженедельник «Дальпресс», газета бесплатных объявлений «Из рук в руки», сайты сети интернет: www.vl.ru, www.irr.ru, www.farpost.ru, www.gazeta.dalpress.ru, www.doska25.ru, www.vladhome.ru, за полгода, предшествующего дате оценки.

В результате данного анализа, Оценщиком был сделан вывод о том, что количество предложений о продаже земельных участков под коммерческую застройку в г. Владивосток, по состоянию на 2009 г., ограничено. Всего, за второе полугодие 2009 года, на самом крупном региональном интернет ресурсе –  www.baza.farpost.ru, было выявлено 139 предложений, из которых около 10 % — это объявления, поданные вторично. Около 15 % из всех предложений относятся к землям категории сельхозназначения. Таким образом, в течение второго полугодия 2009 года, реально предлагалось к продаже, без учета объявлений о землях сельхозназначения, 106 земельных участков, большая половина из которых, это земли под ИЖС и земли садовых товариществ. В общем перечне имеются предложения о продаже земель с не прописанным разрешенным использованием.

Что-либо сказать о динамике цен в ситуации их значительного разброса при ограниченном числе предложений крайне затруднительно. Это был год, когда последствия финансового кризиса 2008 года впрямую отразились на экономической ситуации в России. Рынок недвижимости, как в России в целом, так и в Приморском крае, «пал» одним из первых. Цены на недвижимость, как на единые объекты недвижимости, так и на земельные участки, стали снижаться. Собственники объектов были вынуждены изыскивать средства на погашение задолженностей и по этой причине стали предлагать свою недвижимость к продаже, с довольно существенными дисконтами. Это с одной стороны. С другой стороны, появилась возможность освоения «новых» земель. «Новые» земли, это участки сельхозугодий, вплотную прилегающие к границам земель населенных пунктов. Путем расширения границ населенных пунктов и перевода неиспользуемых земель сельхозугодий в другие категории и с различным целевым назначением (разрешенным использованием), чаще всего, ЛПХ (личное подсобное хозяйство с правом возведения капитального жилого строения и получения адреса), на рынке появлялись предложения о продаже свободных земельных участков по цене, порой выше, чем застроенные участки, из-за перспективы застройки этих участков объектами жилой недвижимости.

При мониторинге исследуемого сектора рынка за 2009 год, выявлялись повторяющиеся предложения о продаже земельных участков. Чаще всего, цены по этим предложениям оставались неизменными (то есть, не росли с течением времени). Но, наряду с этим, встречались и такие где в объявлениях, поданных позднее, цена предложения указывалась ниже, по отношению к первоначально выставленным ценам.

Многие участники рынка оценивали риск снижения цен на недвижимость как высокий, однако, существенных изменений цен предложений в течение 2009 года, которые можно было бы выявить, исследуя имеющееся количество предложения на территории города Владивосток – не обнаружено.

Информация о результатах анализа предложений о продаже земельных участков во Владивостокском муниципальном округе, приведена в таблице 10-1.

 

 

 

 

 

Таблица 101¨Предложения о продаже земельных участков в г. Владивосток под застройку коммерческими объектами, исключая объекты индивидуального жилищного строительства, на 2009 г. *

№ п.п. Местоположе-ние Рыночная стоимость, руб. за 1 кв. м Рыночная стоимость, руб. Площадь, кв. м Имущественные права Инженерная и транспортная инфраструктура Транспортная доступность Уровень деловой активности Целевое назначение земельного участка Источник информации
1 г. Владивосток ул. Сахалинская 3 018 4 225 914

(USD

140 000)

1 400 Право собственности Среднеразвитая.

Находится в спальном районе с имеющимися системами водоснабжения, канализации, отопления. Электрифицирован.

Удовлетво-рительная. Находится в спальном районе со слаборазвитой сетью дорог, отдален от самой улицы Сахалинская. Средний.

В спальном районе со средним уровнем плотности населения.

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/prodam-avtostojanku-5136093.html
2 г. Владивосток   ул. Западная 5 702 13 583 295

(USD

450 000)

2 382 Право аренды на

49 лет

Среднеразвитая. Центральная часть города, но удален от основных дорог. Имеется водоснабжение, канализация, электрифицирован. Удовлетвори-тельная.

Подъезд возможен, только через центр города.

Средний.

В 20-ти минутах ходьбы от центра города

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/zem-uchastok-s-proektom-pod-avtoservisnyj-komplex-v-r-one-ul-zapadnaja-5099126.html
3 г. Владивосток   ул. М.Расковой 3 207 5 131 467

(USD

170 000)

1 600 Право аренды Среднеразвитая.

Район расположения электрифицирован, имеется возможность подключения к водоснабжению и канализации.

Хорошая. Находится в близи от основных дорог района расположения. Средний.

В спальном районе со средним уровнем плотности населения

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/uchastok-1600-kv-m-pod-avtokomplex-na-churkine-5706225.html
4 г. Владивосток, ул. Чукотская, 6 а (Тихая) 3 978 24 148 080 (USD

800 000)

6 071 Право собственности Среднеразвитая.

Электричество, водоснабжение.

Удовлетвори-тельная.

В удалении от основных дорог района.

Низкий.

В удалении от застроек и мест активной жизнедеятельности, отсутствует пешеходный трафик.

Земли под

коммерческую застройку**

http://vladivostok.farpost. ru/zemelnyj-uchastok-60sot-v-sobstven-4472270.html
5 г. Владивосток,

ул. Некрасовская, 2 а

9 056 4 527 765

(USD

150 000)

500 Право собственности Среднеразвитая.

Район расположения электрифицирован, имеется возможность подключения к водоснабжению и канализации.

Хорошая.

 

В районе с

развитой сетью основных и второстепенных автодорог.

Средний.

В средне заселенном спальном районе,

с коммерческо-промышленной инфраструктурой среднего уровня развития.

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/ib/zemelnyj-uchastok-vo-vladivostoke-vystavleny-na-prodazhu-pod-zastro-5184835.html
6 г. Владивосток,

ул. Стрелковая (в р-не между Нейбута и Воропаева)

2 333 3 500 000 1 500 Право собственности Среднеразвитая.

 

Имеются транзитные магистрали инженерных коммуникаций. Есть возможность подключения к водоснабжению и канализации.

Удовлетво-рительная.

 

Слабо развитая

сеть дорог, в удалении от основных магистралей

района.

Низкий.

В слабо заселенном спальном районе частного и старого фонда застроек. В удалении от мест активной жизнедеятельности.

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/uchastok-na-strelkovoj-dejstvujushaja-avtostojanka-15-sot-4882614.html
7 г. Владивосток,

ул.Космонавтов, 21

3 226 3 500 000 1 085 Право аренды Среднеразвитая.

 

Район расположения электрифицирован, имеется возможность подключения к водоснабжению и канализации.

 

Удовлетво-рительная.

 

В некотором удалении от основной магистрали района расположения.

Средний.

В плотно заселенном спальном районе,

в 10 минутах ходьбы от места с развитой коммерческой инфраструктурой.

 

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/prodam-zemelnyj-uchastok-pod-avtostojanku-v-rajone-b-tihoj-1085-kv-m-5969067.html
8 г. Владивосток,

ул. Добровольского, 15

6 333 4 527 765

(USD

150 000)

715 Право аренды Среднеразвитая.

Есть возможность подключения к сетям водоснабжения и канализации.

Удовлетво-рительная.

На окраине города, с одной подъездной закольцованной дорогой одностороннего движения

Средний.

Средне заселенный спальный район, в непосредственной близости с видовой площадкой у моря на южной оконечности полуострова Муравьева-Амурского, со средним человеко-потоком.

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/zemelnyj-uchastok-na-dobrovolskogo-p-stroitelstvo-3666123.html
9 г. Владивосток, ул. Островского 1 400 8 400 000 6 000 Право собственности Среднеразвитая.

Есть возможность подключения к сетям водоснабжения и канализации.

Удовлетво-рительная.

Одна подъездная грунтовая дорога.

Средний.

в 5-ти минутах езды до мест с высоким человекопо-током

и активной жизнедеятель-ностью.

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/sdaem-v-arendu-zemelnyj-uchastok-na-ostrovskogo-5229395.html
10 г. Владивосток, ул. Шилкинская, 10а 15 000 15 000 000 1 000 Право аренды Среднеразвитая.

Район электрифицирован. Имеется возможность подключения к системам водоснабжения и канализации.

 

Хорошая.

Вдоль одной из основных дорог района расположения.

Высокий.

В плотно заселенном спальном районе, с развитой коммерческой инфраструктурой.

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/shikarnyj-zemelnyj-uchastok-pod-magazin-1000-m-centr-vdol-trassy-5738552.html
11 г. Владивосток,   р-н Седанки 750 3 000 000 4 000 Право аренды Среднеразвитая.

В районе расположения имеются сети водоснабжения, канализации и энергообеспечения.

Отличная.

Первая линия вдоль фед.трассы ВЛДВ-ХБР.

Низкий.

Вдоль трассы ВЛДВ-ХБР, отсутствием пешеходного трафика.

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/zemelnyj-uchastok-na-sedanke-5896445.html
12 г. Владивосток,   р-н Чуркина 3 924 5 689 891

(USD

188 500)

1 450 Право аренды Среднеразвитая.

Имеется возможность подключения к электросетям, канализации и водоснабжения. Частичное ограничение по количеству потребляемой электроэнергии.

Хорошая.

Вдоль основной автодороги района расположения.

Средний.

В средне заселенном спально-промышленном районе, с высоким человеко-потоком.

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/zemelnyj-uchastok-churkin-5543925.html
13 г. Владивосток,   ул. Героев Варяга (р-н БАМ) 2 250 4 500 000 2 000 Право аренды Среднеразвитая.

Электрифицирован. Располагается в районе с развитой складской инфраструктурой, вблизи с сетями водоснабжения и канализации.

Удовлетво-рительная.

Закольцованная по району расположения подъездная грунтовая дорога.

Низкий.

В удалении от застроек, на окраине района расположения.

 

Земли под коммерческую застройку** http://vladivostok.farpost.ru/uchastok-na-bame-5976869.html
14 г. Владивосток,

(р-он пл.Баляева (к/т-р Варяг)

7 546 4 527 765

(USD

150 000)

600 Право аренды Среднеразвитая.

В непосредственной близости от к/ра «Варяг»,

в р-не пл.Баляева, с имеющимися сетями водоснабжения, канализации, отопления, энергообеспечения.

Хорошая.

 

В районе с

развитой сетью основных и второстепенных дорог.

Высокий.

В центре густо заселенного жилого массива,

с развитой коммерческой инфраструктурой

Земли под

коммерческую застройку

http://vladivostok.farpost.ru/zem-uchastok-pod-stroitelstvo-po-ul-lugovaja-v-rajone-k-t-varjag-5137682.html

Примечание * — стоимость объектов-аналогов предлагающихся к реализации в долларах США представлена в рублях (по курсу на дату оценки). В случае если в объявлениях представлялась не полная информация, Оценщиком предпринимался контакт с «Продавцом» для выявления недостающей информации.

**- исходя из текста объявления, данный объект может быть позиционирован как участок «свободного разрешенного использования», таким образом, данный объект можно отнести как к участкам под застройку коммерческим так производственно-складскими объектами.

 

Для уточнения или получения дополнительной информации относительно тех или иных параметров предлагающихся к продаже земельных участков, Оценщиком предпринимались действия по установлению связи с Продавцами этих земельных участков. По многим номерам телефонов, которые предоставляются автоматическим сервисом, установленным на интернет-сайтах, не удалось дозвониться по причинам: либо номер уже не существует, либо номер заблокирован, либо номер не доступен. Некоторые же участники рынка (Продавцы), с которыми удалось связаться, подтверждали, что такие объявления ими подавались, но по причине давности срока уже не могут вспомнить ту информацию, для уточнения которой Оценщик с ними связывался (целевое назначение как участков, так и улучшений на этих участках, даты постройки зданий и сооружений, расположенных на участке, конструктивные особенности, количество и объемы помещений в этих зданиях и т.п.).

Предложений о продаже участков, где цена предложения разделялась бы, либо на цены, либо на доли, приходящиеся на улучшения (здания, строения, сооружения) земельного участка и на сам земельный участок, выявлено не было.

Из анализа рынка земельных участков г. Владивостока, можно сделать вывод о том, что предложения о продаже земельных участков под коммерческую застройку, подразделяются на участки по видам разрешенного (предполагаемого) использования: земли коммерческого назначения и земли производственного (производственно-складского) назначения.

Как правило, земельные участки под коммерческую застройку в г. Владивосток, предлагаются к продаже уже в освоенном состоянии, то есть, каких-либо капитальных вложений на планировку, водоотведение, очистка участка от растительности, получение адреса и т.п., не требуется.

Из таблицы 10-1 видно, что диапазон стоимости земельных участков под застройку коммерческой недвижимостью варьируется в диапазоне от 750 до 15 000 руб. за 1 кв. м.

 

1. Ценообразующими факторами для земельных участков под застройку коммерческой недвижимостью являются:

ü  Факторы правового характера (имущественные права, целевое назначение земельного участка);

ü  Транспортная доступность земельного участка:

—          отличная;

—          хорошая;

—          удовлетворительная.

ü  Факторы наличия и состояния инженерной и транспортной инфраструктуры:

—          наличие подъездных путей и ответвлений от основных транспортных магистралей города (транспортная инфраструктура);

—          наличие и степень развитости системы инженерных коммуникаций (наличие коммуникаций).

ü  Уровень деловой активности района расположения участка характеризуют активность деятельности, соответствующей целевому использованию объекта оценки. Характеризуется как:

—        высокий;

—        средний;

—        низкий.

ü  Факторы физического характера (площадь земельного участка и его форма).

 

В результате анализа рынка была выяснена и степень влияния этих факторов:

Имущественные права: стоимость земельных участков, оформленных на праве собственности, выше, чем стоимость земельных участков с правом аренды (как долгосрочной, так и краткосрочной аренды). Анализируя соотношение значения цены земельного участка находящегося на праве аренды со значением цены земельного участка, находящегося на праве собственности, Оценщик приходит к выводу, что разница этих значений находится в диапазоне от 0 до 30%.

Целевое назначение (разрешенное использование) земельного участка: для земельных участков коммерческого назначения, предназначенных для строительства торговых комплексов, административных зданий, мест общественного отдыха, более высокая стоимость 1 кв. м. и меньшие сроки экспозиции, чем у земельных участков производственного назначения, предназначение которых, связано с возведением и эксплуатацией производственно-складских объектов и комплексов. В связи с тем, что оцениваемый земельный участок по своему целевому назначению (разрешенному использованию) относится к участкам под коммерческую застройку и при анализе рынка были выявлены предложения о продаже участков с таким же целевым назначением, более точный анализ, с выявлением конкретной разницы цен за участки с разными целевыми назначениями не проводился (в соответствии с принципом достаточности).

Транспортная доступность (отличная, хорошая, удовлетворительная): стоимость 1 кв. м. земельного участка с отличной транспортной доступностью, как правило, выше стоимости 1 кв. м. аналогичного земельного участка с хорошей транспортной доступностью или значительно выше, чем с удовлетворительной транспортной доступностью. Данную характеристику главным образом определяют такие факторы как количество подъездных путей, удобность подъезда, доступность до центра города и др. Предварительный анализ цен предложения также показывает существенное влияние данного фактора на рыночную стоимость, которое может составлять от 5 до 25 %.

Наличие и состояние инженерной и транспортной инфраструктуры: стоимость 1 кв. м. земельного участка с развитой инженерно-транспортной инфраструктурой, как правило, выше стоимости 1 кв. м. аналогичного земельного участка со среднеразвитой или слаборазвитой инженерно-транспортной инфраструктурой. Данную характеристику определяют такие параметры, как наличие инженерных коммуникаций в районе расположения и возможность подключения к системам водоснабжения, отопления, канализации, газо- и электроснабжения, наличие подъездных путей и ответвлений от основных автомагистралей, их количество и качество покрытия, рельеф, отсыпка, ограждения. Так, объекты с развитой инженерно-транспортной инфраструктурой расположенные в г. Владивостоке, имеют прямые подъезды с основных транспортных магистралей населенного пункта, достаточное количество подъездных путей в нормальном состоянии, равнинный рельеф, отсыпку, бетонное или асфальтированное покрытие, ограждения. Объекты, отклоняющиеся от объектов с развитой инженерно-транспортной инфраструктурой на один-два параметра, можно отнести к среднеразвитым, остальные – объекты со слаборазвитой инженерно-транспортной инфраструктурой.

          Уровень деловой активности (высокий, средний, низкий): стоимость1 кв. м.земельного участка с высоким уровнем деловой активности, как правило, выше стоимости 1 кв. м. аналогичного земельного участка со средним уровнем деловой активности и значительно выше, чем стоимость земельного участка с низким уровнем деловой активности. Данную характеристику главным образом составляют такие параметры, как престижность района расположения, количество рядом расположенным объектов коммерческого и производственного назначения, их активность и масштаб, уровень проходимости (людской трафик). Проведенный анализ при сопоставлении схожих по своим характеристикам объектов, показал, что степень влияния данного фактора на стоимость объекта может составлять от 2-3% до 20%

Площадь земельного участка: стоимость 1 кв. м. земельного участка с меньшей площадью, как правило, выше стоимости 1 кв. м. аналогичного земельного участка с большей площадью; стоимость 1 кв. м. земельного участка с простыми и правильными геометрическими формами, как правило, выше стоимости 1 кв. м. аналогичного земельного участка с более сложными и неправильными геометрическими формами.

На основании обработки выборки по предложениям о продаже земельных участков под коммерческую застройку, было получено значение степенного коэффициента, отражающего зависимость стоимости объекта от его площади:

 

 

Рисунок 101 ♦ Зависимость цены на земельный участок от размера его площади из выборки предложений о продаже земельных участков в г. Владивостоке за второе полугодие 2009 года.

 

Данная зависимость описывается следующим уравнением:

Формула 101¨ Зависимость цены от площади

 

KS = 125984 xS-0,518,   где:

 

КS – коэффициент корректировки;

S – площадь земельного участка, кв.м.

 

 

Для построения данной зависимости были выбраны наиболее схожие земельные участки и произведены корректировки для приведения предложений к сопоставимому виду по следующим характеристикам:

  1. Имущественные права – собственность.
  2. Уровень деловой активности – средний.
  3. Инженерная и транспортная инфраструктура – средне развита.

         

Выводы по анализу рынка земли

В результате проведенного анализа, Оценщик делает вывод о том, что рынок земли как незастроенной в г. Владивосток не развит. Рынок застроенных земельных участков существует, но развит слабо и проанализировать его весьма сложно ввиду того, что:

—          стоимость земли зависит не только от особенностей самого земельного участка и имеющихся на нем ограничений, но также и от различных характеристик расположенных на нем объектов недвижимости;

—          в условиях еще полностью несформировавшегося рынка недвижимости, почти полного отсутствия спроса, обусловленного влиянием мирового финансового кризиса 2008 года и ограниченного предложения, цены на предлагающиеся к продаже земельные участки представлены с большим разбросом, что не позволяет сделать качественный полноценный анализ.

В условиях еще полностью несформировавшегося рынка и неуверенности участников рынка в его скорой стабилизации, крайне ограниченного предложения и почти полного отсутствия спроса в 2009 году, выявить какую-либо тенденцию изменения цен на земельные участки, с достаточной достоверностью не представляется возможным. Оценщик, исходя из объема имеющейся рыночной информации, делает вывод, что в 2009 году какие-либо изменения цен в ту или иную сторону не происходили, т.е. динамика цен была нулевой.

Рынок аренды земельных участков под коммерческой недвижимостью, в г. Владивосток, развит слабо, а рыночные ставки аренды не определены.

Состояние рынка недвижимости в г. Владивосток, на дату оценки, можно охарактеризовать как неравновесное – превышение предложения над спросом.

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости на сегменте рынка, к которому относится Объект оценки – 6-12 месяцев.

 

 

 

[1] www . primstat . ru

[2] Проект Минэкономразвития РФ «Прогноз развития экономики Российской Федерации 2006 — 2015 гг.», информационный сайт НИИ СП (Государственный научно-исследовательский институт системного анализа счетной палаты РФ): http://www.niisp.ru.

Заказать оценку