ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИис ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

9      ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИис ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

9.1     ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ

1. Данные по количественным и качественным характеристикам объекта оценки:

—        Документы, представленные Заказчиком (см.п. «Документы, предоставленные Заказчиком» в Приложениях к настоящему Отчету);

—        Данные, полученные в результате инспекции объекта оценки (см. п. «Акт осмотра» в Приложениях к настоящему Отчету).

2. Правовой статус Объекта оценки (на дату оценки):

—        Документы, представленные Заказчиком (см. п. «Документы, предоставленные Заказчиком» в Приложениях к настоящему Отчету).

3. Рыночная информация:

—        Были использованы следующие интернет сайты: www.vl.ru, www.irr.ru, www.baza.farpost.ru

 

4. Экономическая информация:

 

—        Интернет-сайт Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю http://www.primstat.ru/: «Анализ социально-экономической ситуации в Приморском крае».

5. Нормативно-правовая информация:

—        Нормативная база и обоснование применения используемых стандартов (см. п. 7 настоящего Отчета).

6. Используемые программные продукты:

—        В данном отчете при оценке сравнительным подходом была использована программа MicrosoftOfficeExcel 2007.

—        Программа GoogleEarth, версии 6.1.0.5001 компании Google от 17.10.2011г

 

9.2     ССЫЛКИ НА ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ В ОТЧЕТЕ, ПОЗВОЛЯЮЩИЕ ДЕЛАТЬ ВЫВОД ОБ АВТОРСТВЕ И ДАТЕ ЕЕ ПОДГОТОВКИ

Представлены в п. 9.1.

 

9.3     ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В ходе проведения работ по оценке, Заказчиком была предоставлена информация и копии документов, представленные в Приложениях к настоящему Отчету (см. «Документы, предоставленные Заказчиком»), устанавливающие количественные и качественные характеристики Объекта оценки:

—          Копия кадастрового паспорта земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX);

—          Копия Свидетельства о государственной регистрации права XX-XX XXXXXX;

—          Копия Распоряжения Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока № XXXX от XX.XX.XXXX г.;

—          Копия чертежа земельного участка (XX:XX:XXXXXX:XXX) из Межевого дела;

—          Копия схемы земельного участка (XX:XX:XXXXXX:XXX) на местности из Межевого дела;

—          Копия информационного письма Департамента градостроительства Приморского края на имя XXXXXXXXX, № XX-XX-XX/XXXX от XX.XX.XXXX г.

 

Объектом оценки в данном Отчете является земельный участок площадью 2 273 кв. м, кадастровый номер XX:XX:XXXXXX:XXX, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием (целевым назначением) – для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная (лит.А).

Местоположение участка (XX:XX:XXXXXX:XXX): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание кафе-закусочная. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. XXXXXXXXX, XXX.

Согласно анализу документов, предоставленных Заказчиком, Объект оценки может быть позиционирован в сегменте земельных участков под объектами коммерческой недвижимости.

 

9.4     СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ И ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ

Дата внесения номера Объекта оценки в государственный кадастр недвижимости     13.05.2013 г. На дату оценки 01.01.2010 г., а также на дату составления отчета 27.12.2013 г., по информации Заказчика Объект оценки принадлежит на праве собственности МО Владивостокский городской округ. На дату составления отчета в отношении Объекта оценки происходит процедура оформления права аренды на 49 лет в пользу XXXXXXXXX XX (по информации Заказчика). Объект оценки в настоящее время используется в целях эксплуатации здания кафе-закусочная, находящееся в собственности XXXXXXXXX XX

 

В соответствии с заданием на оценку в данном отчете исследуемым имущественным правом является право собственности.

На дату проведения оценки 01.01.2010 г., оцениваемый земельный участок находится в собственности МО Владивостокский городской округ. Предполагаемым использованием результатов оценки является оспаривание (пересмотр) величины кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка. Таким образом, в отношении оцениваемого земельного участка рассматривается право собственности.

 

9.5     ОПИСАНИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица 9‑1¨Количественные и качественные характеристики Объекта оценки

Наименование параметра Значение параметра Источник информации
Целевое назначение Объекта оценки
Объект оценки относится к 5-й группе видов разрешенного использования – к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Постановление Администрации Приморского края от 30.12.2010 г. № 437-па.
Имущественные права на Объект оценки и обременения, связанные с Объектом оценки
Собственность. Субъектом права собственности является Муниципальное образование Владивостокский городской округ.
Существующие ограничения (обременения) права: В стадии процедуры оформления аренды (в соответствии с Заданием на оценку, не учитывается) По информации, полученной от Заказчика
Сведения о частях земельного участка, сервитутах, ограничениях, обременениях:* 1)Площадь 685 кв. м – В технических зонах инженерных коммуникаций.2)Весь – Весь участок в запретном районе военного объекта. Кадастровый паспорт земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX)
Физические свойства Объекта оценки
Общая площадь земельного участка, кв. м: 2 273 Кадастровый паспорт земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX)
Форма земельного участка: Неправильный многоугольник. Кадастровый план земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX)
Рельеф: Ровный. Данные визуального осмотра.
Коммуникации: Электрифицирован.
Наличие улучшений: Капитальное, одноэтажное здание кафе-закусочная, выполненное из кирпича;Некапитальное одноэтажной сооружение мини-магазина («пит-стоп»), каркасно-пластикового типа;

водяная скважина (в соответствии с Заданием на оценку не учитываются)

Данные визуального осмотра.
Геология и минеральные ресурсы: Песчаники, алевролиты, глинистые сланцы, конгломераты, известняки, кремнисто-глинистые сланцы, вулканические породы[1].
Почвы: Желто-буроземные и буроземы оподзоленные2.
Сейсмичность расчетная: Высокая (7-8 баллов)2.
Характеристика местоположения и окружения
Местоположение: Местоположение участка (XX:XX:XXXXXX:XXX): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир кафе-закусочная (лит. А). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. XXXXXXXXX, XXX Кадастровый паспорт земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX)
Район: Первомайский.
Плотность застройки: Низкая. Данные визуального осмотра.
Тип застройки окружения: Производственно-складская застройка и объекты коммерческого назначения.
Наличие инженерных сетей в районе расположения объекта оценки (на дату оценки): Электрификация, водоснабжение, канализация.
Характеристика доступности: Хорошая.
Подъездные пути: Асфальтированная дорога в удовлетворительном состоянии.
Благоустройство прилегающей территории: Асфальтированная проезжая часть дороги.
Экологическое состояние: Удовлетворительное.
Уровень деловой активности: Средний. Участок находится на окраине города, вдоль основной автодороги административно-территориального района.
Прочие характеристики Объекта оценки
Кадастровый квартал земельного участка: XX:XX:XXXXX Кадастровый паспорт земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX)
Кадастровый номер земельного участка: XX:XX:XXXXXX:XXX
Категория земель: Земли населенных пунктов.
Разрешенное использование: Для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная (лит.А).
Фактическое текущее использование: Соответствует разрешенному использованию. Данные визуального осмотра.
Смежные пользователи: Не установлены.
Кадастровая стоимость, руб. (на дату составления отчета): 21 146 491,82 руб. Кадастровый паспорт земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX)
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м (на дату составления отчета): 9 303,34 руб.
Балансовая стоимость по состоянию на 01.01.2010 г., руб. Информация относительно величины балансовой стоимости не предоставлена Заказчиком, так как земельный участок не стоит на балансе Заказчика (физическое лицо). Информация о балансовой стоимости не влияет на величину рыночной стоимости Объекта оценки.
Информация об износе Объекта оценки
Не подвержен износу.
Информация об устареваниях Объекта оценки
Не подвержен устареваниям.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав Объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки Объекта оценки
Объект оценки не имеет элементов, специфика которых, влияет на рыночную стоимость.

 

В строке «Сведения о частях земельного участка, сервитутах, ограничениях, обременениях» (см. кадастровый паспорт земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX), предоставленный Заказчиком), указано, что площадь части участка, размером 685 кв. м, находится в технических зонах инженерных коммуникаций, а весь участок – в запретном районе военного объекта.

Принимая во внимание предполагаемое использование результатов оценки – для предоставления в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в размере рыночной – оценщик исходил из той предпосылки, что оцениваемый земельный участок оценивается в предположении, что он является свободным от застройки и коммуникаций, и в расчетах, данные ограничения на Объект оценки, не учитываются.

То, что участок находится в запретном районе военного объекта, на пользовании этого земельного участка и эксплуатации здания, находящегося на нем (в соответствии с разрешенным использованием земельного участка – для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная (лит. А), никак не отражается. Данный участок расположен вдоль основной дороги района расположения участка, какие-либо режимные ограничения доступа отсутствуют – участок не огорожен, проход и доступ к нему свободен как для лиц эксплуатирующих здание кафе-закусочной, так и для потенциальных клиентов этого кафе.

По информации, полученной от Заказчика, с даты оценки – 01.01.2010 г., как до даты внесения номера участка в Государственный кадастр недвижимости (13.05.2013 г.), так и до даты осмотра Объекта оценки (17.12.2013 г.) состояние земельного участка не изменилось, какие-либо строительно-монтажные работы и освоение территории для переустройства Объекта оценки, влияющие на количественные и качественные характеристики Объекта оценки, не производились.

9.6     ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На дату оценки, 01.01.2010 г. и на дату постановки на кадастровый учет (на дату внесения в Государственный кадастр недвижимости) 13.05.2013 г., фактическое использование оцениваемого земельного участка соответствовало целевому назначением участков, отнесенных к 5-й группе видов разрешенного использования утвержденных Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 г. № 437-па: «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания». и разрешенному использованию, указанного в кадастровом паспорте земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX) – для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная (лит.А).

На дату осмотра, 17.12.2013 г., Объект оценки также используется в соответствии с назначением – для эксплуатации здания кафе «XXXXXXX».

9.7     ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

9.7.1Местоположение, транспортная доступность и окружение объекта оценки на дату оценки

Географическое расположение.Город Владивосток, в котором располагается оцениваемый участок – крупнейший город и порт на Дальнем Востоке России, административный центр Приморского края, входит в состав Владивостокского городского округа. Расположен на побережье Японского моря, на полуострове Муравьева-Амурского.

На территории города расположены морской торговый, морской рыбный порты, крупные судоремонтные и судостроительные предприятия, предприятия строительной, автомобильной и пищевой промышленности, торговые центры.

Объект оценки располагается в Первомайском административно-территориальном районе города (Рис. 9-2). Первомайский район находится на юго-востоке города и включает в себя остров Попова и остров Рейнике. Район   считается «спальным» районом города. Город Владивосток начинал застраиваться с северной части бухты Золотой Рог, а южный район, ныне Первомайский, оставался слабозаселенным. В настоящее же время

Рисунок 91¨ Месторасположение г. Владивосток на карте Приморского края

 

численность населения Первомайского района, составляет 25,9% (в соответствии с ВПН-2010) от населения города.

 

Месторасположение оцениваемого земельного участка – установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: здание кафе-закусочная. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. XXXXXXX. (см. кадастровый паспорт земельного участка от XX.XX.XXXX г. №XX/XX-XX-XXXXX (XX:XX:XXXXXX:XXX) в Приложениях к настоящему Отчету).

 

Транспортную доступностьобъекта оценки, исходя из градаций отличная, хорошая и удовлетворительная, можно охарактеризовать как «хорошая» –участок располагается вдоль основной автодороги (и единственной, по которой можно добраться до оцениваемого участка) района расположения, которая соединяет основную часть Первомайского района с объездной дорогой города вдоль Амурского залива. Расстояние от оцениваемого участка (восточная окраина города), до делового и административного центра города составляет около 8,5 км. Время подъезда

на автомобиле, если не учитывать регулярные транспортные заторы или замедленное движение,   занимает в среднем около 30-35 минут.Подъездные пути к территории расположения объекта оценки имеют асфальтовое покрытие и находятся в удовлетворительном состоянии.

 

Уровень деловой активности в месте расположения объекта оценки в связи с относительно большой удаленностью от центральной части города – средний. В непосредственной близости от объекта оценки с южной стороны проходит автомобильная дорога, сразу за ней – комплекс зданий цехов бывшего Владивостокского фарфорового завода, одни из которых используются либо для коммерческих целей, либо в

Рисунок 92¨ Первомайский район г. Владивосток

качестве складских помещений, другие – никак не используются (видимо по причине отсутствия к ним интереса со стороны потенциальных инвесторов и арендаторов.

С восточной стороны находятся объекты производственно-складского и коммерческого назначения. С западной и северной сторон лесной массив. Плотность застройки низкая.

 

Транспортная и коммуникационная инфраструктуры района расположения Объекта оценки среднеразвиты. Подъездная дорога с асфальтовым покрытием, и двусторонним движением. Участок находится в шестистах метрах от оптово-розничной продуктовой базы «XXXXXXX» и менее чем в одном километре от развитой сети автомобильных дорог Первомайского района.

 

Инженерная инфраструктура также среднеразвитая – район расположения Объекта оценки электрифицирован, имеется частичное водоснабжение и канализация.

 

Экологическое состояние. Объект оценки находится в зоне расположения городской ТЭЦ-2, тем не менее, концентрация суммарного количества пыли и вредных веществ в атмосферном воздухе, по заявлению городской администрации, является допустимой. Опасности, вызванные окружающей средой, не выявлены, экологическое состояние удовлетворительное.

 

Рисунок 93¨Местоположение объекта оценки на карте г. Владивосток (GoogleEarth)

 

 

 

Рисунок 94 ♦ Расположение оцениваемого участка (XX:XX:XXXXXX:XXX) на кадастровой карте (Публичная кадастровая карта)

 

Хотя Объект оценки, согласно схеме функционального зонирования Генерального плана Владивостокского городского округа, включен в состав производственной территориальной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур(см.рисунок 9-5), однако, в соответствии с Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 г. № 437-па, относится к земельным участкам, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с разрешенным использованием (целевым назначением) для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная. Таким образом, Объект оценки можно отнести к земельным участкам под застройку коммерческими объектами.

 

 

Рисунок 9‑5 ♦Расположение объекта оценки на схеме функционального зонирования территории Владивостокского городского округа

 

9.7.2Выводы по местоположению, транспортной доступности и окружению объекта оценки

Положительные характеристики:

Объект расположен в крупнейшем городе региона, административном и экономическом центре Приморского края.

Район расположения Объекта оценки обладает среднеразвитой инженерной и транспортной инфраструктурой. Транспортная доступность к району расположения объекта – хорошая, подъездные пути – асфальтированная дорога в удовлетворительном состоянии. Уровень деловой активности в месте расположения Объекта оценки – средний.

Отрицательные характеристики:

Отдаленность как от центральной части города, так и от центральной части административно-территориального района, в котором расположен.

 

 

 

 

[1] Атлас Приморского края. http://www.fegi.ru/primorye/geogr/atlas.htm

Заказать оценку