Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

В практике оценки используются три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Согласно ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255 и 254:

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Подходы к оценке, в соответствии с учебной и методической литературой по оценке рыночной стоимости, можно описать следующем образом:

Затратный подход Суть данного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется как сумма предварительно оцененной стоимости прав на земельный участок и восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений за вычетом накопленного износа этих улучшений. Под улучшениями понимаются здания и сооружения, имеющиеся на участке, а также подведенные к участку инженерные сети.
Сравнительный подход Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта оценки определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок и корректировок, с целью нивелирования имеющихся отличий между объектом оценки и аналогами.
Доходный подход Суть данного подхода такова, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который можно получить от владения этим имуществом.Согласно доходному подходу стоимость любого имущества определяется уровнем доходов, приносящих этим имуществом. Эти доходы, путем применения специальных коэффициентов, отражающих либо сложившуюся на рынке связь между стоимостью и уровнем дохода, либо уровень рисков, которые сопровождают инвестирование в это имущество, трансформируются в стоимость объекта.

Согласование результатов, итоговое заключение о стоимости объекта

В зависимости от каждой конкретной ситуации, результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут отличаться друг от друга в большую или меньшую сторону. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, качества имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки используются различные методы ранжирования результатов.

11.1 Методология оценки объекта оценки

В случае проведения оценки земельных участков в рамках трех подходов к оценке, в соответствии с Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости земельных участков (распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р) обычно используются следующие подходы и методы:

Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода прменяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

1. Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка, и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных результатов. Метод позволяет получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.

2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух величин.

3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора). В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

1. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для застроенных и незастроенных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Метод предполагает расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком, определение величины соответствующего коэффициента капитализации и расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты, то есть определения на дату проведения оценки стоимости всех будущих, равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом, величин земельной ренты за равные периоды времени. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

2. Метод остатка. Метод применяется для застроенных и незастроенных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных арендных ставок, расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени и расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

3. Метод предполагаемого использования. Метод применяется для застроенных и незастроенных участков. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает определение суммы и временной структуры: расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, доходов от наиболее эффективного использования земельного участка и операционных расходов, необходимых для получения доходов; определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок и расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах:

Принцип полезности – рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения – рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Принцип замещения – рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Принцип ожидания – рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты).

Принцип изменения – рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Принцип внешнего влияния – рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов.

Принцип наиболее эффективного использования – рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

—        целевое назначение и разрешенное использование;

—        преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

—        перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

—        ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

—        текущее использование земельного участка.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Объектом оценки является земельный участок площадью 2 273 кв. м, кадастровый номер XX:XX:XXXXXX:XXX, относящийся к категории земель населенных пунктов и с целевым назначением для дальнейшей эксплуатации здания кафе-закусочная (лит.А).

Местоположение участка (XX:XX:XXXXXX:XXX): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание кафе-закусочной (лит. А). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. XXXXXXXXX, XXX

В соответствии с целевым назначением и местоположением объект оценки может быть отнесен к участкам под коммерческую застройку.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на стоимость объекта оценки непосредственно.

В связи с имеющимися данными об объекте оценки и его особенностях, для определения рыночной стоимости земельного участка Оценщиком будут рассмотрены следующие методы:

1)      В рамках сравнительного подхода: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

2)      В рамках доходного подхода: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

11.2 Определение стоимости земельного участка в рамках доходного подхода

1.2.1 Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

—       расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

—       определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

—       расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период, на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости прав пользования и владения в отношении земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период.

При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Стоимость земельного участка методом капитализации земельной ренты определяется по следующей формуле:

Формула 121¨Расчет стоимости земли методом капитализации земельной ренты

,

где:Iз – годовая рента, рассчитывается произведением площади участка на ставку ренты земельного участка;

коэффициент капитализации.

 

В связи с тем, что рынок аренды земельных участков под объектами коммерческой недвижимости в рассматриваемом масштабе рынка практически отсутствует (в основном земельные участки, предоставляемые в аренду, являются собственностью государства или муниципалитета и величина арендной ставки устанавливается не рыночным способом) и применение метода капитализации земельной ренты не представляется возможным, в настоящей работе данный метод не применяется.

11.2.2 Метод остатка для земли

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости земельных участков методом остатка,необходимо учитывать следующие особенности:

—        в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

—        разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

—        при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

Согласно Методическим рекомендациям (распоряжение Минимущества России, от 6 марта 2002 г. № 568-р), метод предполагает следующую последовательность действий:

—        расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

—        расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

—        расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

—        расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

—        расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

 

Метод предполагает определение стоимости земельного участка под улучшениями на основе чистого операционного дохода.

 

Основные недостатки, связанные с применением данного метода:

—        архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на величину затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров здания (этажность, высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является не обоснованным как при текущем варианте застройки объекта оценки, так и при возможном альтернативном варианте;

—        большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования.

Предполагаемое использование результатов оценки подразумевает определение рыночной стоимости земельного участка для оспаривания (пересмотра) результатов кадастровой оценки. Таким образом, в отчете рассматривается рыночная стоимость земли в той категории и с тем разрешенным использованием, для которых была определена кадастровая стоимость, без учета особенности улучшений, расположенных на этом земельном участке. Таким образом, метод остатка в данном случае не применяется.

11.2.3 Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости методом предполагаемого использования, рекомендуется учитывать следующие особенности:

—          в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

—          при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

При определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

Согласно указанным Методическим рекомендациям, метод предполагает следующую последовательность действий:

1)        Определение суммы и временной структуры расходов, требуемых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2)        Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

3)        Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

4)        Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.

5)        Расчёт стоимости земельного участка путём дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Расчет производится с учётом анализа наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями, а также с учётом тех данных, которые были получены доходным подходом.

При определении коэффициента дисконтирования, скорректированного на середину периода, используется нижеследующая формула.

Основные недостатки, связанные с применением данного метода, те же, что и у метода остатка, плюс наличие большой неопределенности расчетов из-за использования в расчетах прогнозов.

 

Так как при применении метода предполагаемого использования предполагается изменение варианта эксплуатации земельного участка, что не соответствует целям и задачам оценки, применение данного метода будет не корректным и в настоящем Отчете он не применяется.

 

11.3 Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

1.3.1 Метод сравнения продаж

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок, заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Применение сравнительного подхода к оценке стоимости имущества включает следующие этапы:

—    изучение рынка и вбор листингов (предложений на продажу) земельных участков, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

—    сбор и проверка информации по каждому объекту (о цене предложения, дате выставления на продажу объектов-аналогов, физических характеристиках, местоположении объектов и др.);

—    сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

—    при корректировки цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки;

—    согласование скорректированных стоимостей сопоставимых объектов и определения показателя стоимости оцениваемого объекта.

 

Выбор единицы сравнения

Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:

  1. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
  2. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»).
  3. Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой/стоимостью), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

Исходя из выше изложенного, в качестве единицы сравнения Оценщиком выбрана цена за 1 кв. м. площади участка. Этим же объясняется отказ от использования других единиц сравнения.

 

Ценообразующие факторы для расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом определены на основании анализа рынка (п. 10.2).

В результате анализа рынка объектов, сходных с оцениваемым объектом по состоянию на дату оценки были выбраны актуальные на дату оценки предложения о продаже объектов в качестве аналогов (табл. 12-1). Копии источников информации, подтверждающих достоверность используемых предложений приведены в Приложениях к настоящему Отчету (см. «Информация об объектах-аналогах»). Основными критериями для отбора предложений о продаже земельных участков в качестве объектов-аналогов являлись: местоположение объекта (г. Владивосток, в черте Первомайского района или в сопоставимом по своим основным характеристикам, районе г. Владивостока), целевое назначение (разрешенное использование) под застройку коммерческими объектами, наибольшая близость характеристик окружения оцениваемого объекта и объекта аналога, размер площади объекта (в сопоставимом диапазоне). При отборе объектов-аналогов, делался упор на то, чтобы характеристики элементов сравнения не только были бы близки (сопоставимы) характеристикам оцениваемого объекта, но были бы идентичны, с тем, чтобы как можно меньшее количество самих корректировок нужно было бы применять при расчете стоимости. Другими словами – для минимизации внешнего (субъективного) вмешиваться в рыночные цены объектов-аналогов.

 

В связи с особенностями рынка продажи земельных участков в г. Владивосток (количество земельных участков, предлагаемых под коммерческую застройку, ограничено; широкий диапазон стоимостей на земельные участки, большой диапазон площадей предлагаемых земельных участков, а также с тем, что информация, находящаяся в открытом доступе, относительно предлагающихся к продаже земельных участков по причине достаточной временной удаленности даты оценки Объекта оценки от даты выполнения работ по оценке Объекта оценки, ограничена), Оценщик считает правомерным для расчета рыночной стоимости Объекта оценки использовать объекты-аналоги, разброс цен между которыми, достигает 35%. Для проведения расчета было отобрано 4 объекта-аналога.


Таблица 121¨ Описание объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости Объекта оценки

№ п/п Элемент сравнения Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
1 Дата оферты 09.07.2009 05.11.2009 21.12.2009 02.12.2009
2 Наименование объекта Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок Земельный участок
3 Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов
4 Целевое назначение участка земли под коммерческую застройку земли под коммерческую застройку земли под коммерческую застройку земли под коммерческую застройку земли под коммерческую застройку*
5 Местоположение г. Владивосток, ул. XXXXXXXXX, XXX г. Владивосток, ул. Сахалинская г. Владивосток, ул. М.Расковой, 2а г. Владивосток, м.Чуркин г. Владивосток, р-он БАМа**
6 Цена предложения, руб. 4 225 914 5 131 467 5 689 891 4 500 000
7 Площадь, кв. м 2 273 1 400 1 600 1 450 2 000
8 Рыночная стоимость, руб. за 1 кв. м (стр.6 / стр.7) 3 018,51 3 207,17 3 924,06 2 250,00
9 Имущественные права Право собственности Право собственности Право аренды Право аренды Право аренды
10 Уровень деловой активности Средний Средний Средний Средний Низкий
11 Инженерная и транспортная инфраструктура Среднеразвитая Среднеразвитая Среднеразвитая Среднеразвитая Среднеразвитая
12 Транспортная доступность Хорошая Удовлетворительная Хорошая Хорошая Удовлетворительная
13 Источник информации http://vladivostok.farpost.ru/prodam-avtostojanku-5136093.html http://vladivostok.farpost.ru/uchastok-1600-kv-m-pod-avtokomplex-na-churkine-5706225.html http://vladivostok.farpost.ru/zemelnyj-uchastok-churkin-5543925.html http://vladivostok.farpost.ru/uchastok-na-bame-5976869.html

Примечания:

* — исходя из текста объявления, данный объект может быть позиционирован как участок «свободного разрешенного использования» («… либо под автостоянку, либо под склад автозапчастей»), таким образом, данный объект можно отнести к участкам под застройку коммерческим объектами.

** — По своей «престижности» м/район БАМа, сопоставим со многими м/районами Первомайского района г. Владивосток. Спальный район, плотность заселенности от средней до высокой, с населением среднего и ниже среднего достатка, со среднеразвитой инженерной и транспортной инфраструктурой, расстояние до центральной части города примерно то же, что и до Первомайского района.

Оценщиком, для определения характеристик элементов сравнения (ценообразующих факторов) земельных участков, была определена следующая шкала:

Таблица 122¨ Шкала оценки характеристик элементов сравнения

  Элементы сравнения
Уровень деловой активности Инженерная и транспортная инфраструктуры Транспортная доступность
Низкий Участок существенно отдален от зон коммерческой и промышленной инфраструктур. Слабо заселенный район расположения участка. Слабый пешеходный трафик (человеко-поток). Слаборазвитая Подъездные пути представлены грунтовыми дорогами или дорогами с твердым покрытием, но плохого качества и не благоустроенные: отсутствие освещения проезжей части, парковочных мест, зон разворота, и т.п. 

На участке и отсутствуют инженерные сети, но имеется возможность проведения этих сетей от ближайшего окружения района расположения участка.

Удовлетворительная В районе расположения участка отсутствует сеть второстепенных или основных дорог. Подъездные дороги с низкой пропускной способностью. Участок находится в достаточно большом удалении от основных дорог района расположения (более двух-трех км.). Подъезд к участку возможен только по единственной дороге.
Средний Участок находится в небольшом удалении (5-15 минут ходьбы) от коммерческой и промышленной инфраструктур района, от мест активной жизнедеятельности. Средне заселенный район расположения участка, со средней проходимостью (пешеходным трафиком). Среднеразвитая Подъездные пути представлены дорогами с твердым покрытием, хорошего качества, но не позволяющие передвижение по ним большегрузного транспорта, со средним уровнем благоустройства: оборудованные ограниченным количеством парковочных зон, зон разворотов. 

На участке частично присутствуют инженерные коммуникации: электросеть или водоснабжение с водоотведением или без. Имеется возможность подключения к инженерным сетям с соседних участков или с транзитных инженерных коммуникационных магистралей.

Хорошая Имеется возможность подъезда к участку с использованием более одной дороги и с разных направлений. Подъездные дороги со средней пропускной способностью. Участок находится вдоль основной дороги района расположения (или в непосредственной близости от нее).
Высокий Участок находится в районе функционирующей промышленной и развитой коммерческой зонах, в местах активной жизнедеятельности. Плотно заселенный район расположения участка, с высокой проходимостью (пешеходным трафиком). Развитая Подъездные пути представлены дорогами с твердым покрытием, хорошего качества, позволяющим движение по ним как легкому, так и большегрузному транспорту, с высоким уровнем благоустройства: качественным освещением проезжей части, оборудованные дорожными развязками, регулируемыми перекрестками, достаточным количеством парковочных зон, зон разворотов, съездов на второстепенные дороги и т.п. 

Наличие на участке или участках прилегающих (смежных) всех необходимых, для должной эксплуатации любого объекта коммерческого назначения, инженерных сетей и коммуникаций.

Отличная Участок находится в районе с развитой сетью основных и второстепенных автодорог. Подъездные дороги с высокой пропускной способностью. Имеется возможность подъезда к участку с использованием разных дорог и разных направлений. Участок находится вдоль основной автомагистрали района расположения (на первой линии).


Исходя из допущений и ограничений (см.п. 2 настоящего Отчета) земельный участок оценивается без учета прав и обременений. Целью данной оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки. Поскольку под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена отчуждения (то есть продажи) объекта оценки, а при продаже покупатель получит право собственности на Объект оценки, то Объект оценки должен быть оценен «на уровне» права собственности. Следовательно, ели объекты-аналоги находятся в собственности, корректировка не требуется, а если объекты-аналоги предлагаются к продаже на праве аренды, необходимо введение корректировки.

По результатам анализа рынка (см. п. 10.2),выявлено, чтостоимостьземельных участков имеющих правовое состояние собственности, выше стоимости земельных участков, имеющих права аренды (в том числе краткосрочной и долгосрочной). Корректировки к объектам-аналогам вносятся направлено (от характеристик объекта аналога к объекту оценки).В отношении объекта оценки рассматриваются права собственности.

Таким образом, в отношении объектов-аналогов №№ 2, 3, 4 предлагающихся к продаже на праве аренды, будет введена повышающая корректировка на вид имущественного права, рассчитанная методом парного сравнения продаж (данный метод предполагает наличие пары предложений, различных только одним фактором – имущественным правом). Проведение данной процедуры будет выглядеть следующим образом: 1) будут выявлены 2 пары объектов, различающиеся только правовым состоянием; 2) определены корректировки по каждой паре к правам собственности; 3) значение корректировок будут усреднены и применены к Аналогам №№ 2, 3, 4.

Кроме этого, объекты, принятые в качестве аналогов, отличаются от оцениваемого объекта значениями таких ценообразующих факторов, как: уровень деловой активности района расположения объекта, транспортная доступность и размер площади участка. Таким образом, будут определены величины корректировок, рассчитанные методом парного сравнения продаж (описанным выше) и применены к аналогам:

—          к аналогу № 4 – повышающая корректировка по фактору «Уровень деловой активности»;

—          к аналогам №№ 1, 4 – повышающая корректировка по фактору «Транспортная доступность»;

—          к аналогам №№ 1, 2, 3, 4 – понижающая корректировка по фактору «Площадь участка».

Таблица 123¨ Расчет стоимости Объекта оценки

№ п/п Элементы сравнения Единица измерения Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Местонахождение (адрес) объекта г.Владивосток, ул. XXXXXXXXX,XXX г. Владивосток, ул. Сахалинская г. Владивосток, ул. М.Расковой, 2а   (Чуркин) г. Владивосток, м.Чуркин г. Владивосток,р-он БАМ
2 Источник информации http://vladivostok.farpost.ru /prodam-avtostojanku-5136093.html http://vladivostok.farpost.ru /uchastok-1600-kv-m-pod-avtokomplex-na-churkine-5706225.html http://vladivostok.farpost. ru/zemelnyj-uchastok-churkin-5543925.html http://vladivostok.farpost.ru /uchastok-na-bame-5976869.html
3 Цена предложения руб. 4 225 914,00 5 131 467,00 5 689 891,00 4 500 000,00
4 Площадь участка м. кв. 2 273 1 400 1 600 1 450 2 000
5 Цена предложения за 1 м. кв. (стр.3/стр.4) руб./м. кв. 3 018,51 3 207,17 3 924,06 2 250,00
6 Корректировки
7 Имущественные права Право собственности Право собственности Право аренды Право аренды Право аренды
8 Корректировка % 0,0 12,5 12,5 12,5
9 Цена предложения за 1 м.кв., скорректированная на право (стр.8/100 х стр.5 + стр.5) руб./м. кв. 3 018,51 3 608,07 4 414,57 2 531,25
10 Уровень деловой активности Средний Средний Средний Средний Низкий
11 Корректировка % 0,0 0,0 0,0 4,4
12 Цена предложения за 1 м.кв., скорректированная на уровень деловой активности (стр.11 / 100 х стр.9 + стр.9) руб./м. кв. 3 018,51 3 608,07 4 414,57 2 642,63
13 Транспортная доступность Хорошая Удовлетворительная Хорошая Хорошая Удовлетворительная
14 Корректировка % 13,6 0,0 0,0 13,6
15 Цена предложения за 1 м.кв., скорректированная на транспортную доступность(стр.14 /100 х стр.12 + стр.12) руб./м. кв. 3 429,03 3 608,07 4 414,57 3 002,03
16 Инженерная и транспортная инфраструктура Среднеразвитая Среднеразвитая Среднеразвитая Среднеразвитая Среднеразвитая
17 Корректировка % 0,0 0,0 0,0 0,0
18 Цена предложения за 1 м.кв., скорректированная на инженерную и транспортную инфраструктуру (стр.17 / 100 х стр.15 + стр.15) руб./м. кв. 3 429,03 3 608,07 4 414,57 3 002,03
19 Площадь земельного участка 2 273 1 400 1 600 1 450 2 000
20 Корректировка % -22,2 -16,6 -20,8 -6,4
21 Цена предложения за 1 м.кв., скорректированная на площадь земельного участка (стр.20 / 100 х стр.18 + стр.18) руб./м. кв. 2 667,79 3 009,13 3 496,34 2 809,90
22 Выводы:
23 Общая чистая коррекция, в руб., за 1 м.кв. (стр.5 – стр.21, по модулю) руб./м. кв. 350,72 198,04 427,72 559,90
24 Общая чистая коррекция, в %, за 1 м.кв. (стр.23/стр.5 х 100) % 11,62 6,17 10,90 24,88
25 Общая валовая коррекция, в руб., за 1 м.кв. (сумма всех корректировок в руб.) руб./м. кв. 1 171,76 999,84 1 408,74 832,78
26 Общая валовая коррекция, в %, за 1 м.кв. (стр.25/стр.5 х 100) % 38,8 31,2 35,9 37,0
27 Обратно-пропорциональня доля общей валовой коррекции (сумма строки 26 / стр.26) 3,68299 4,58013 3,98050 3,86216
28 Весовой коэффициент (стр.27 / сумму строки 27) 0,2287 0,2844 0,2471 0,2398
29 Средневзвешенная (весовая доля) цена, руб., за 1 м.кв. (стр.28 х стр.21) руб./м. кв. 610,12 855,80 863,95 673,81
30 Стоимость Объекта оценки руб., за 1 м.кв. (сумма стр.29) руб./м. кв. 3 004
31 Стоимость Объекта оценки руб. (стр.30 х стр.19) руб. 6 828 092

 

Описание корректировок

 

Таблица 124¨ Описание введенных корректировок для расчета стоимости Объекта оценки

Элемент сравнения (ценообразующий фактор) Значение корректировки Обоснование корректировки
Имущественные права Аналог № 2 – 12,5%Аналог № 3 – 12,5%

Аналог № 4 – 12,5%

Аналог 1   находятся в собственности, как и объект оценки. Аналоги 2, 3 и 4 находятся в аренде. При анализе рынка, было выяснено, что стоимость 1 м.кв. земельного участка, находящегося в аренде, ниже стоимости 1 м.кв. земельного участка, находящегося в собственности. К аналогам 2, 3 и 4 применяется повышающая корректировка.Расчет корректировка на цену земельного участка находящегося в аренде приведен в табл.12-5.
Уровень деловой активности района расположения участка Аналог № 4 – 4,4%  Аналог 4 находится в месте расположения с низким уровнем деловой активности, в то время как Объект оценки, располагается в месте со среднем уровнем деловой активности. При анализе рынка было выяснено, что стоимость земельных участков, находящиеся в районах с низким уровнем деловой активности, ниже стоимости земельных участков, находящихся в районах со среднем уровнем деловой активности. Таким образом, к аналогу 4 применяется повышающая корректировка. Расчет корректировка на цену земельного участка находящегося в месте расположения с низким уровнем деловой активности, приведен в табл.12-6.
Транспортная доступность Аналог № 1 – 13,6%Аналог № 4 – 13,6% Транспортная доступность аналогов 1 и 4 характеризуется как удовлетворительная, в то время как транспортная доступность Объекта оценки – хорошая. При анализе рынка было выяснено, что стоимость земельных участков, транспортная доступность у которых, удовлетворительная, ниже стоимости земельных участков с транспортной доступностью, характеризующаяся как хорошая. Таким образом, к аналогам 1 и 4 применяется повышающая корректировка. Расчет данной корректировки приведен в табл.12-7.
Площадь земельного участка Аналог № 1 – -22,2%Аналог № 2 – -16,6%

Аналог № 3 – -20,8%

Аналог № 4 – -6,4%

По результатам анализа рынка земли было выявлено, что масштаб площади земельных участков оказывает достаточно значительное влияние на удельную стоимость участков. Зависимость цены предложения от площади выражается формулой 10-1 (см. п.10.2.1). Таким образом, для аналогов 1, 2, 3 и 4 применяется понижающая корректировка.Расчет данных корректировок приведен в табл.12-8.

 
Расчет введенных корректировок

Таблица 125¨ Расчет корректировки по фактору «Имущественные право»

№ п/п Место (адрес) расположения объекта Источник информации Цена предложения руб., за 1 м.кв. Площадь участка, м.кв. Имущественно право Транспортная доступность Инженерн. и транспортн. ифраструкт. Уровень деловой активности Цена приведенная к уровню деловой активности, руб., за 1 м.кв. Цена приведенная к площади, руб., за 1 м.кв. Значение соотношения цен
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 г.Владивосток, ул. Западная, 27 http://vladivostok.farpost. ru/uchastok-na-bame-5976869.html 5 702,47 2 382 Право аренды 49 лет Удовлетвори-тельная Средне-развитая Средний 3 512,15* 18%**
2 г. Владивосток, ул. Чукотская, 6 а (Тихая) http://vladivostok.farpost. ru/zemelnyj-uchastok-60sot-v-sobstven-4472270.html 3 977,61 6 071 Право собственности Удовлетвори-тельная Средне-развитая Низкий 4 152,62*
3 г. Владивосток, ул. Сахалинская http://vladivostok.farpost. ru/prodam-avtostojanku-5136093.html 3 018,51 1 400 Право собственности Удовлетвори-тельная Средне-развитая Средний 7%**
4 г.Владивосток, ул. Космонавтов, 21 (Тихая) http://vladivostok.farpost. ru/prodam-zemelnyj-uchastok-pod-avtostojanku-v-rajone-b-tihoj-1085-kv-m-5969067.html 3 225,81 1 085 Право аренды Удовлетвори-тельная Средне-развитая Средний 2 826,78*
5 Величина поправки на имущественное право, % (средняя графы 12) 12,5 %

* —   3 512,15 руб./м.кв. (цена приведенная к площади) = -38,41% / 100 х 5 702,47 руб./м.кв (стр.1, гр.4) + 5 702,47 руб./м.кв., где:

-38,41% (корректировка на площадь) = ((6 071 м.кв-0,518) / (2 382 м.кв.-0,518)) – 1) х 100,   где:

6 071 м.кв. – стр.2, гр.5;

2 382 м.кв. – стр.1, гр.5;

-0,518 – степенной коэффициент (п. 10.2.1).

 

4 152,62 руб./м.кв. (цена приведенная к уровню деловой активности) = 4,4% /100 х стр.2, гр.4, где:

4,4% – корректировка на уровень деловой активности (табл. 12-6).

 

2 826,78 руб./м.кв. (цена приведенная к площади) = -12,37% / 100 х 3 225,81 руб./м.кв (стр.4, гр.4) + 3 225,81 руб./м.кв., где:

-12,39% (корректировка на площадь) = ((1 400 м.кв-0,518) / (1 085 м.кв.-0,518)) – 1) х 100,   где:

1 400 м.кв. – стр.3, гр.5;

1 085 м.кв. – стр.4, гр.5;

-0,518 – степенной коэффициент (п. 10.2.1).

 

** —    18% = ((стр.2, гр.10 / стр.1, гр.11) – 1) х 100;

7% = ((стр.3, гр.4 / стр.4, р.11) – 1) х 100.

 

Таблица 126¨ Расчет корректировки по фактору «Уровень деловой активности»

№ п/п Место (адрес) расположения объекта Источник информации Цена предложения руб., за 1 м.кв. Площадь участка, м.кв. Имущественно право Транспортная доступность Инженерн. и транспортн. ифраструкт. Уровень деловой активности Цена приведенная к площади, руб., за 1 м.кв. Величина корректи-ровки, %
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 г.Владивосток, ул. Космонавтов, 21 http://vladivostok.farpost .ru/prodam-zemelnyj-uchastok-pod-avtostojanku-v-rajone-b-tihoj-1085-kv-m-5969067.html 3 225,81 1 085 Право аренды Удовлетвори-тельная Среднеразвитая Средний 2 350,00* 4,4%**
2 г. Владивосток,р-он БАМ http://vladivostok.farpost. ru/uchastok-na-bame-5976869.html 2 250,00 2 000 Право аренды Удовлетвори-тельная Среднеразвитая Низкий

* — 3 225,81 руб./м.кв. (цена приведенная к площади) = -27,15% / 100 х 3 225,81 руб./м.кв (стр.1, гр.4) + 3 225,81 руб./м.кв., где:

-27,15% (корректировка на площадь) = ((2 000 м.кв-0,518) / (1 085 м.кв.-0,518)) – 1) х 100,   где:

2 000 м.кв. – стр.2, гр.5;

1 085 м.кв. – стр.1, гр.5;

-0,518 – степенной коэффициент (п. 10.2.1).

 

** — 4,4% = ((стр.1, гр.10 / стр.2, гр.4) – 1) х 100.

 

Таблица 127¨ Расчет корректировки по фактору «Транспортная доступность»

№ п/п Место (адрес) расположения объекта Источник информации Цена предложения руб., за 1 м.кв. Площадь участка, м.кв. Имущественно право Транспортная доступность Инженерн. и транспортн. ифраструкт. Уровень деловой активности Цена приведенная к имущественн. праву, руб., за 1 м.кв. Цена приведенная к площади, руб., за 1 м.кв. Занчения соотношеиия цен
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 г.Владивосток, ул. Добровольского, 15 http://vladivostok .farpost.ru/zemelnyj-uchastok-na-dobrovolskogo-p-stroitelstvo-3666123.html 6 332,54 715 Право аренды Удовлетвори-тельная Средне-развитая Средний 7 124,11* 5,6%**
2 г. Владивосток, ул. Некрасовская, 52 а http://vladivostok .farpost.ru/ib/zemelnyj-uchastok-vo-vladivostoke-vystavleny-na-prodazhu-pod-zastro-5184835.html 9 055,53 500 Право собственности Хорошая Средне-развитая Средний 7 524,24*
3 г. Владивосток, ул. Марины Расковой http://vladivostok. farpost.ru/uchastok-1600-kv-m-pod-avtokomplex-na-churkine-5706225.html 3 207,17 1 600 Право аренды Хорошая Средне-развитая Средний 21,6%**
4 г.Владивосток, ул. Космонавтов, 21 (Тихая) http://vladivostok. farpost.ru/prodam-zemelnyj-uchastok-pod-avtostojanku-v-rajone-b-tihoj-1085-kv-m-5969067.html 3 225,81 1 085 Право аренды Удовлетвори-тельная Средне-развитая Средний 2 637,74*
5 Величина поправки на транспортную доступность, % (средняя графы 12) 13,6%

* — 7 124,11 руб./м.кв. (цена приведенная с права аренды к праву собственности) = 6 332,54 руб./м.кв. х (1+(12,5/100),   где:

6 332,54 руб./м.кв. – стр.1, гр.4;

12,5 – поправка на имущественное право, в % (стр.5, гр.12, табл. 12-5).

 

7 524,24 руб./м.кв. (цена приведенная к площади) = -16,91% / 100 х 9 055,53 руб./м.кв. (стр.2, гр.4) + 9 055,53 руб./м.кв.,     где:

-16,91% (корректировка на площадь) = ((715 м.кв.-0,518) / (500 м.кв.-0,518)) – 1) х 100,   где:

715 м.кв. – стр.1, гр.5;

500 м.кв. – стр.2, гр.5;

-0,518 – степенной коэффициент (п. 10.2.1).

 

2 637,74 руб./м.кв. (цена приведенная к площади) = -18,23% / 100 х 3 225,81 руб./м.кв. (стр.4, гр.4) + 3 225,81 руб./м.кв.,     где:

-18,23% (корректировка на площадь) = ((1 600 м.кв.-0,518) / (1 085 м.кв.-0,518)) – 1) х 100,   где:

1 600 м.кв. – стр.3, гр.5;

1 085 м.кв. – стр.4, гр.5;

-0,518 – степенной коэффициент (п. 10.2.1).

 

 

** —   5,6% = ((стр.2, гр.11 / стр.1, гр.10) -1) * 100;

21,6% = ((стр.3, гр.4 / стр.4, гр.11) -1) * 100.

 

Таблица 128¨ Расчет корректировок по фактору «Площадь»

№ п/п № объекта-аналога Расчет Значение корректировки
1 2 3  
1 Аналог № 1 ((2 273 м.кв.-0,518)) / (1 400 м.кв.-0,518)) – 1) х 100 -22,2%
2 Аналог № 2 ((2 273 м.кв.-0,518)) / (1 600 м.кв.-0,518)) – 1) х 100 -16,6%
3 Аналог № 3 ((2 273 м.кв.-0,518)) / (1 450 м.кв.-0,518)) – 1) х 100 -20,8%
4 Аналог № 4 ((2 273 м.кв.-0,518)) / (2 000 м.кв.-0,518)) – 1) х 100 -6,4%

* —   -0,518 – Степенной коэффициент (п. 10.2.1)

 

 

Расчет доверительного интервала к величине стоимости Объекта оценки, полученной при применении метода сравнения продаж

 

При определении стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом требуется указать в отчете предельную ошибку интервального оценивания полученного результата (в абсолютных значениях и процентах от результата) при уровне доверия 95 %.

В общем случае достаточно указать предельную погрешность по набору скорректированных цен объектов-аналогов, воспользовавшись распределением Стьюдента.

 

Таблица 129¨ Расчет доверительного интервала

№ п/п Наименование параметра Значение параметра
1 Стандартное (среднеквадратичное) отклонение (функция Ms Office СТАНДОТКЛОН) 362
2 Количество аналогов, принятых к расчету стоимости Объекта оценки 4
3 Стандартная ошибка отклонения (стр.1 / √ стр.2) 181
4 Критические точки распределения коэффициента Стьюдента (функция Ms Office СТЬЮДРАСПОБР) 3,182446305
5 Стоимость рассчитанная, руб./м.кв. (табл.12-3, строка30) 3 004
6 Предельная ошибка интервального оценивания, руб./м.кв. (стр.4 / стр.3) 576
7 Предельная ошибка интервального оценивания, %, (стр.6 / стр.5) 19,17 %
8 Доверительный интервал, руб./м.кв. (стр.5 ± стр.6) 2 428 3 508

 

Таким образом, доверительный интервал стоимости 1-го м.кв. оцениваемого земельного участка, полученной в рамках метода сравнения продаж, составляет от 2 428 руб., до 3 508 руб., или 19,17 %, что не превышает 20% и, значит, для заданного уровня доверительной вероятности (95%), стоимость оцениваемого объекта, является достоверной.

 

МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ

Когда на рынке недостаточно информации относительно продаж (или предложений о продаже) незастроенных земельных участков и нет возможности применить метод сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам определения стоимости земельного участка, таким как метод выделения или метод распределения.

В МСО (Международные стандарты оценки) метод выделения называется техникой косвенного сравнения[1]. Метод выделения дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права собственности методом выделения рекомендуется использовать Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав собственности земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

—          определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;

—          определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

—          определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости включающего в себя оцениваемый земельный участок;

—          корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

—          расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

—          расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

—          расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

 

Оценщиком было проведено исследование на предмет обнаружения сделок по продаже земельных участков. Объекты-аналоги, идентичные оцениваемым не найдены. К тому же особенности рынка коммерческой недвижимости Приморского края таковы, что стоимость, определенная в оферте не разбивается на стоимость улучшений и стоимость земельных участков. Помимо наличия достаточного количества объектов-аналогов, Оценщик должен обладать достоверной информацией о вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта.

 

Вывод: метод выделения крайне сложен в части сбора достаточной и достоверной информации об объектах-аналогах и он (метод выделения) приводит к объективным результатам, только если можно точно оценить стоимость воспроизводства (или замещения) улучшений с учетом накопленного износа. Найти же комплексные объекты недвижимости, подобные оцениваемому в достаточном количестве (не менее 3-х) и с минимально необходимой достоверной информацией, относительно конструктивных особенностей улучшений для расчета восстановительной стоимости и износов этих улучшений, практически не возможно (см. п.10.2.1). К тому же данный метод достаточно ограничен в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений возраст которых, превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накоплено износа, наоборот, возрастает. А применение для расчетов данных по сопоставимым объектам, дают очень приближенные результаты и только искажают стоимость (в ту или иную сторону), полученную методом сравнения продаж. В связи со всем вышесказанным, метод выделения в данном случае не применялся.

 

МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права собственности на земельный участок методом распределения рекомендуется использовать Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав собственности земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

—     определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

—     определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

—     определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости включающего в себя оцениваемый земельный участок;

—     корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

—     расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

—     расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Оценщиком было проведено исследование на предмет обнаружения сделок по продаже единых объектов недвижимости земельных участков. Однако особенности рынка коммерческой недвижимости Приморского края таковы, что стоимость, указанная в объявлениях о продаже единых объектов недвижимости не разбивается на стоимость улучшений и стоимость земельных участков. Помимо наличия достаточного количества объектов-аналогов, Оценщик должен обладать достоверной информацией о вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта.

Вывод: для применения метода распределения необходимо, чтобы на рынке сложилась достаточно четкая величина доли улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости. На дату оценки каких-либо официальных исследований по определению данной величины не проводилось. Исходя из результатов анализ рынка, во-первых: существенный разброс доли улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости в рассматриваемом сегменте недвижимости, во-вторых: отсутствие минимально необходимой достоверной информации, относительно конструктивных особенностей улучшений для расчета их стоимости (см. п.10.2.1), применить метод распределения и получить достоверные результаты, не представляется возможным.

 

Таким образом, расчетная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет:

 

2 273 м2 х 3 004 руб. = 6 828 092 руб.,

 

где: 2 273 м2 – площадь оцениваемого земельного участка;

3 004 руб.– стоимость 1 кв. м земельного участка, определенная методом сравнения продаж.

 

Доверительный интервал величины стоимости Объекта оценки, полученной в рамках сравнительного подхода, составляет от 5 519 147 руб., до 8 137 037 руб., или 19,17%, что не превышает 20% и, значит, для заданного уровня доверительной вероятности (95%), стоимость Объекта оценки, является достоверной.

 

11.4 Определение стоимости земельного участка в рамках затратного подхода

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанная на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Земельный участок, в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ, является:

  • природным объектом;
  • основой осуществления хозяйственной и иной деятельности;
  • недвижимым имуществом;
  • объектом права собственности и иных прав на землю.

Затратный подход при оценке стоимости земли (как природного ресурса), содержит в себе принципиальное противоречие: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например: лучшие почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве (чернозем – подзолистые почвы); на месторождениях различного вида (добыча полезных ископаемых, разработка карьеров) – чем меньше эксплуатационные затраты (читай: чем лучше месторождение), тем дешевле объект оценки. Получается, что чем выше качество природного ресурса, тем меньше его стоимость. В населенных пунктах складывается обратная ситуация. Чем дороже работы по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры (горно-геологические, топографические особенности, удаленность от центральных объектов), тем ценнее природный ресурс (земельный участок). Именно это противоречие и ограничивает применение затратного подхода к земле.

Кроме того, земля, будучи природным ресурсом, не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она не рукотворна. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось.

Таким образом, можно сделать вывод по неприменимости к оценке земли подхода, основанного на анализе затрат.

 

В связи с вышесказанным, затратный подход в рамках настоящей работы не применялся.

 

[1] Международные стандарты оценки. 8-е издание. М.: РОО, 2008.С. 169.

Заказать оценку